Как выбрать участок для строительства дома: основные моменты
Вопросы, рассмотренные в материале:
- 3 варианта приобретения земельного участка
- 5 основополагающих моментов при выборе участка
- Изучение карт при выборе участка для строительства частного дома
- Выбор земельного участка для строительства дома с ориентировкой на месте
- Наличие или отсутствие коммуникаций
- Оценка подъездов к участку
Как выбрать участок для строительства дома – вопрос достаточно сложный, имеющий множество составляющих. К примеру, мало решить, в каком именно районе вы собираетесь обосноваться и для чего конкретно вам нужно такое жилье – в качестве дачи или для постоянного проживания. На самом деле, придется обратить пристальное внимание и на другие моменты, причем некоторые из них могут быть не совсем очевидны.
К примеру, если вопросы об инфраструктуре, наличии коммуникаций и экологической обстановке лежат на поверхности, то далеко не каждый озаботится выяснением того, насколько адекватными окажутся соседи. Не планируется ли в окрестностях организация мусорного полигона. И уж совсем мало кто задумывается о возможности того, что участок может оказаться в охранной зоне культурно-исторических памятников. В общем, подготовительная работа тут предстоит самая что ни на есть серьезная.
3 варианта приобретения земельного участка
Существует три доступных способа покупки земли. Первый – сторговать ее у физического лица (рядового собственника). Второй – заключить сделку с девелопером поселка (правда, юридически вы опять же покупаете у физического лица). Третий – приобрести надел у органов местного самоуправления через публичные торги, то есть купить ее у государства.
В первом случае вас ожидают риски, присущие подобным сделкам, – липовые или неправильно составленные документы, дискриминация третьих лиц и др.
Запроектированный дачный поселок всегда рискует быть недостроенным, если покупка совершается не на завершающем этапе его сдачи. К тому же плата за обслуживание может быть завышена. Хотя обычно в стадии строительства такие платежи не начисляют, зато потом высокие тарифы могут ошарашить проживающих.
Что до торгов, участие в аукционах требует особых навыков и денег, вносимых как залог. Однако на торгах может не быть того участка, который вам подходит для строительства.
5 основополагающих моментов при выборе участка
Часто кусок земли, который бы устроил собственника на все 100 %, подыскать довольно сложно. Поэтому при выборе места застройки приходится идти на компромиссы. Чтобы найти возможные точки соприкосновения интересов, нужно соотнести ваши желания с возможностями. Рассмотрим, как выбрать участок для строительства дома в дачном поселке.
1. Бюджет
Оптимальная цена земли составляет 20–50 % планируемых вложений в загородное жилье. Допустим, если вы рассчитываете потратить на коттедж и его благоустройство 15 000 000 руб., то землю придется покупать за 3 000 000–7 500 000 руб. За меньшую сумму вам достанется очень маленький участок. Тогда логичным будет следующий вопрос: к чему на дешевом клочке земли строить дорогущий дом? И наоборот. Если потратить на покупку больше, придется ограничиться «сараем», возведенным на элитном месте. Возможно, лучше поискать свой вариант в глубинке и подальше от дорогостоящей земли.
2. Размер участка
Нормальная площадка для строительства коттеджа стартует от 8 соток. Можно, конечно, строить дом и на шести, но тогда у вас начнется серия проблем. Чтобы строительство и проживание было комфортным, лучше выбрать площадь 1 000 кв. м. Просторный дом (350 кв. м. и более) нужно ставить на участке не менее 12 000 кв. м.
3. Предместье или город
Перед тем как выбрать участок для строительства дома (ИЖС сегодня стимулируется государством), нужно учесть свои потребности и выгоды. Допустим, в пригороде обычно выделяют для застройщиков новую землю. В городской черте выбор гораздо хуже. Чаще всего там предлагают маленький надел с готовым зданием.
Если вы приобретаете участок в городской черте, поездка на работу займет не много времени. Здесь будут и привычные для вас удобства, и знакомая инфраструктура. Однако стоимость земли в таких местах выше, чем за городом. Плотность застройки больше, а подключение к загруженным коммуникациям проблематично. Есть вероятность, что придется разобрать и вывезти строение, потратив кучу денег.
Тем более в городах страдает окружающая среда, гораздо больше шума, суеты. А близлежащие высотки – это десятки сотен любопытных глаз, от которых ничего не скроешь.
С этой позиции пригород разнообразнее и открывает покупателям широкие возможности для выбора земли. Там чище воздух, меньше транспорта, участки по 6–8 соток.
4. Классификация земель
Недавно обновленные законы нашей страны (Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ) вносят коррективы в определение понятия «земельный участок». Теперь отменены понятия «дача», «дачное объединение (участок)». Их сменили некоммерческие товарищества – СНТ (садоводческие) и ОНТ (огороднические).
Если есть задача разведения сада на своей земле, то можно там построить и капитальный дом для постоянного проживания. Требования к зданию аналогичны нормам ИЖС – не более 3 этажей при высоте до 20 м над землей. Там должна жить одна семья без поквартирного деления. Сейчас для возведения дома (даже в СНТ) потребуется разрешение, хотя до этого такое правило распространялось лишь на земли городов и сел с разрешением на индивидуальную застройку.
Что касается огороднических участков, собственнику разрешается построить только временные и нестационарные сооружения без фундамента.
Сейчас в садовом доме можно постоянно проживать, признав его пригодным для этой цели. Если, конечно, он соответствует всем техническим нормам. Можно даже оформить там постоянную регистрацию. И наоборот: если здание пустует, хозяин вправе зарегистрировать его как нежилое помещение. Как выбрать участок для строительства дома с пропиской, рассмотрим ниже.
5. Частные владения или аренда
При экспертной оценке максимальную ликвидность и надежность имеют здания, построенные на собственной земле. Конечно же, приобретение участка для последующего ИЖС и оформления обойдется покупателю в разы дороже, зато он станет полноправным собственником. И все это потом не смогут отобрать на нужды государства.
Аренда также имеет массу преимуществ:
- можно не вкладывать деньги в покупку земли, а потратить их на возведение дома;
- оформить сделку легче и дешевле;
- земельный налог платить не нужно;
- можно взять участок в долгосрочную аренду, построить дом и жить там без проблем;
- в дальнейшем при выкупе земли можно стать ее владельцем.
Нужно учесть, что продать дом, построенный на арендованном участке, будет сложней, чем на своем. А если власть надумает использовать эту территорию, ваши постройки попросту снесут.
Изучение карт при выборе участка для строительства частного дома
Для исключения неподходящих вариантов без выезда на место нужно вначале оценить их, отыскав в открытом доступе.
1. Публичная кадастровая карта
Узнайте у хозяина земельного участка его номер по кадастру. Это набор цифр в формате 00:00:0000000:0000, который присвоен каждому наделу.
Что указано в публичной карте Росреестра:
- Точная площадь. Обычно она округляется до целого в большую сторону.
- Адрес (местонахождение) и форма участка. По координатам GPS можно посмотреть границы каждого надела, привязанные к данной местности.
- Стоимость (используется для расчета имущественного налога).
- Официальный вид использования. Если земельный объект приобретают для строительства коттеджа, в карте должна быть запись «ИЖС» или «ЛПХ» (личное подсобное хозяйство).
- Назначение земли (обязательно – «земли населенных пунктов» и никак иначе). Кроме этого, бывают земли лесного фонда, с/х назначения и т. д. Применять их для строительства жилых домов запрещено или во всяком случае проблематично. Обычно эти споры разрешаются в суде либо идет застройка незаконным способом.
Вся перечисленная информация представлена в публичной кадастровой карте Росреестра и находится в открытом доступе. Введите в поисковую строку кадастровый номер объекта, выберите команду показа карты с применением снимков из космоса Esri. Вы увидите границы конкретного надела с привязкой к местности.
2. Карта земельного участка
Итак, как правильно выбрать участок для строительства дома? Продолжаем дальше. Детально рассмотрите карту. Свяжитесь с хозяином земли и поинтересуйтесь, что расположено вблизи его коттеджа. Изучите крупные соседние участки, найдите непонятные строения и проверьте, кликнув мышью, какой они имеют вид официального использования. Если смежный надел выделен для промышленного производства, сто раз подумайте перед покупкой. Вполне возможно, что скоро там появится, к примеру, автомойка или предприятие по выпуску оконных блоков.
Допустим, вам понравился участок на лесной опушке, но вы заметили недалеко в лесу стоящие ангары. Владелец объясняет, что это бывшая лесопилка, которая давно стоит без действия. Но в наше время любой заброшенный объект может снова стать рабочим, а что там будет изготавливаться – неизвестно.
3. Генеральный план
На этой карте отражаются все важные объекты населенного пункта, где расположен тот или иной надел земли. Там отмечены и действующие, и планируемые объекты. Конечно, разобраться в генеральном плане нелегко, зато вы можете узнать о неожиданных препятствиях, которые от вас скрывает продавец.
Генплан района или округа обычно есть на сайте органа местного самоуправления в рубрике «Документы». Как правило, там выложены несколько различных карт. В каждой администрации их могут называть по-разному, но в целом список выглядит примерно так:
- «Карта планируемого расположения объектов местного значения». Там обозначены ближайшие ключевые стройки, начиная со школ и заканчивая производствами.
- «Карта развития местной транспортной инфраструктуры». Здесь можно убедиться, что поблизости не будет строиться какая-либо автотрасса.
- «Карта границ особо охраняемых природных территорий (ООПТ)», которые существуют и предполагаются. Возможно, ваш участок расположен или попадет в зону заповедника.
Чтобы точнее объяснить, как выбрать участок для строительства дома, приведем пример. Вы отыскали подходящие наделы в поселке А и Б. Это элитные места, в которых 100 кв. м стоят по 150 000 руб. Однако же генплан показывает, что вскоре эти два поселка разделит федеральная трасса. Таким образом, земля здесь сразу дешевеет до 70–80 тысяч руб. за 100 кв. м.
4. Схема границ территорий, а также зон охраны ОКН
Такая карта входит в генеральный план, но мы поговорим о ней отдельно. Здесь показано, расположен ли объект вашей покупки в охранных зонах ОКН. То есть нужно ли будущему владельцу перед постройкой дома обращаться к археологам? Если не определить это по карте, вам все равно об этом скажут, но позднее – при согласовании уведомления о начале строительства коттеджа.
Если ваш кусок земли попал в охранную зону, то, прежде чем приступить к земляным работам на глубину от 1 штыка лопаты, необходимо согласовать это с местным управлением (министерством) культуры. После экспертизы его специалисты определят объемы ожидаемых мероприятий – серьезные раскопки или наблюдения археологов.
Последние не помешают вашей стройке, но раскопки — совсем другое дело. Их финансирует владелец, а на стоимость работ влияет площадь будущего котлована и толщина культурного слоя. Цена раскопок стартует от 100 000 руб., конкретную сумму вам заранее не скажут даже археологи. В целом, вместо строительства уютного коттеджа оплачивать научные раскопки – не самый подходящий вариант.
К тому же все предметы, найденные археологами, помещаются в хранилище музея. Землевладелец непричастен к данному процессу.
Вообще, научные раскопки занимают много времени. Чем больше на участке ценных находок, тем дольше вам придется ждать заветного строительства. В среднем отсрочка занимает полевой сезон, то есть с апреля по октябрь.
Тем, кто пытается приступить к постройке здания в охранной зоне, минуя археологические исследования, придется заплатить немалый штраф. Так, если собственник земельного участка вдруг повредит какой-то ОКН, то сумма административных санкций будет покрывать всю стоимость работ по сохранению данного объекта.
Вдобавок за неправомерные действия ему может грозить и уголовная ответственность. А размер штрафа впечатляет – 3 000 000 руб. и более.
Но главное не это. Если землевладелец повреждает ОКН, есть шанс потерять участок навсегда. Решением суда его могут продать с открытого аукциона более ответственному человеку, который чтит культурное наследие.
Выбор земельного участка для строительства дома с ориентировкой на месте
Теперь мы знаем, что по картам можно выяснить площадь земли, форму ее границ и местонахождение. Там же есть кадастровая стоимость, разрешенный вид использования, назначение земли и данные о ее нынешнем владельце. Проверьте, с ним ли вы пытаетесь договориться о продаже? Если это другой человек, уточните, есть ли у него права на заключение сделки.
Но даже этой информации не хватит, чтобы без раздумий совершать покупку. Необходимо дать оценку и другим условиям будущего места жительства. Поэтому мы продолжаем свой рассказ, как выбрать участок для строительства дома для постоянного проживания.
- Инфраструктура
Важное значение имеет транспортная доступность земельного объекта, наличие подъездных дорог, их расчистка в зимние месяцы (кто это делает, бесплатно или нет), заливает ли шоссе водой при паводках. Имеется ли здесь муниципальный транспорт? Какой ритм загруженности трассы в выходные (праздничные) дни и будни?
Социальная и торговая инфраструктура. Где расположены и как функционируют соседние магазины? Обычно это спрашивают все. Гораздо меньше интереса вызывает ближайшая больница или фельдшерский пункт. Причем дачники вообще не думают об этой стороне их жизни, несмотря на то что это очень актуально для семей с детьми и пожилыми членами семьи.
Аналогична ситуация со школами и развлекательными заведениями, которые важны для постоянно проживающих хозяев. Родители, конечно, проверяют, есть ли неподалеку школа. Но семьи, имеющие малышей, пока не отдают себе отчет, что скоро им нужны будут кружки, секции, плавательный бассейн. Выясните все эти нюансы до покупки своего надела для застройки.
- Границы участка
Путаница с собственностью, происходившая в течение нескольких десятков лет, привела к тому, что границы некоторых частных земель пересекаются по документам. Удостоверьтесь, что соседи прилегающих участков дали официальное согласие на признание граничных линий, которые действительно размечены на территории. Приобретая землю под ИЖС, проверьте, где проходит «красная линия» застройки.
- Окрестности
В рассуждениях о том, как выбрать участок для строительства дома, советы специалистов будут очень кстати. Например, экологическая ситуация в пригороде часто бывает неблагополучной из-за соседства с производственными объектами. Это ТЭЦ, котельные, химические предприятия, промышленные зоны и др. Известно, что уровень шума зашкаливает около аэропортов, пилорам, СТО и железнодорожных путей сообщения.
Навязчивые и неэстетические запахи с ферм или теплиц расстраивают жителей самых тихих уголков. Поэтому остерегайтесь близлежащих АЗС, складов и гаражей, линий электропередач и газораспределительных станций.
Возможно, в этом плане лучше строить дом у водоема, рядом с посадкой или лесом. Прозрачный воздух, щебетанье птиц, тенистые деревья и другие прелести природы. Но бывает, что зеленая зона или озеро доставляют кучу неудобств, таких как громкое веселье отдыхающих; набеги грызунов; рой насекомых, горы палых листьев и межсезонные потопы.
Вызывают дискомфорт и близлежащие кладбища, развлекательные заведения, рынки, многолюдные магазины, шумные перекрестки.
- Соседи
Все знают, что неудачные соседи могут испортить жизнь даже в раю. Допустим вы живете в доме постоянно, а они приезжают изредка. А значит, чистить снег придется вам. Много проблем доставят люди, разводящие домашних птиц или животных. Часто напрягают те, кто сдает свой дом для проведения шумных праздников и пикников.
Если хозяевам разрешено использовать участок под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), вы не предъявите претензий к их буренкам или хрюшкам.
- Мусор
Современная головная боль хозяев дач и собственных домов. Проверьте, существует ли в округе полигон или свалка ТБО и не появятся ли таковые в скором времени. Если ваш будущий участок расположен в поселке или садовом товариществе (СНТ), узнайте положение дел с вывозом мусора и его последующей утилизацией.
- Постройки и деревья
Для проведения строительных работ сооружения и зеленые насаждения могут стать проблемой и потребовать больших расходов. Разбор построек и валка деревьев и стоят дорого. А для спиливания последних необходим порубочный билет, иначе можно получить приличный штраф.
- Вид грунта и УГВ
Думая, как выбрать участок для строительства дома, не забудьте о грунтах. Если подземные воды ближе чем 2 м к поверхности земли, не стоит закладывать цокольный этаж. Если даже это допустимо, то вам придется раскошелиться серьезно. При УГВ ниже 25 м и выше 3 м создание колодца с питьевой водой исключено. Для возведения фундамента нужно узнать состав грунта вашей территории. Если он насыпной или торфяник, то эту землю лучше не приобретать.
- Топографическая съемка
Прежде чем оформить сделку, закажите геодезическую съемку вашего участка и согласуйте это в соответствующих органах. Иначе можно купить землю с подземными коммуникациями, где строить ничего нельзя. Вдобавок эта информация потребуется вам для подключения к инженерным сетям.
Наличие или отсутствие коммуникаций
Никто не спорит, можно отапливать свой дом дровами, жечь лучину вместо электричества и носить воду из колодца. Вы согласитесь жить в подобном стиле? Скорее всего, нет – цивилизация дала свои плоды.
- Водоснабжение
Многие из нас при выборе участка забывают о качестве воды. Когда дом уже построен, мы узнаем, что в пробуренной скважине повышенное содержание железа, которое в 20–30 раз больше нормы. Эта жидкость не годится для технического применения и тем более для питья. Ее очистка обойдется слишком дорого. Лучший способ не попасть впросак – узнать состав воды у соседей.
- Энергоснабжение
Без электричества сегодня никуда. Официально подключение участка к электросети стоит в сотни раз дешевле, чем на самом деле. Это связано с нежеланием муниципальной власти финансировать создание электрических сетей из бюджетных средств. Поэтому монтаж подстанции (трансформатора), приобретение опор и проводов для ЛЭП, их установка и протяжка линий – за все это приходится платить хозяину земли.
- Газификация
Следующая по важности инженерная сеть — это газопровод. Баллонный газ обходится дороже, чем природный. За одну не слишком морозную зиму автономный обогрев здания площадью 150 кв. м сжиженным газом в баллонах будет стоить в несколько раз дороже в сравнении с магистральным. За подключение к газопроводу обычно надо заплатить не более 150 000 руб.
- Канализация
Отведение сточных вод может быть централизованным, но даже индивидуальный монтаж септика обойдется вам не слишком дорого. В целях экономии скооперируйтесь с соседями и сделайте одну систему на двоих хозяев.
Оценка подъездов к участку
Разбираясь с тем, как правильно выбрать участок для строительства дома, обязательно проверьте наличие подъездных путей. Этот вопрос имеет массу тонкостей, о которых нужно знать.
1. Качество дорог
Казалось бы, что проще: плохую трассу видно сразу. На самом деле все не так однозначно.
- Асфальт – самый удобный вариант. Но если он побитый и дырявый, то качество такого полотна приравнивается к грунтовке. Утешает только то, что лужи будут мельче.
- Грунтовое покрытие – наихудший вид дорог, которые обычно размывает после сильного дождя. К тому же большегрузы оставляют там глубокую колею. Подобные дороги пригодны только для езды в хорошую погоду.
В редких случаях бывают исключения. Допустим, если грунт покрытия – песок. С него вода быстро стекает.
- Бетонная полоса – палка о двух концах. На первый взгляд мы видим ровную дорогу, без выбоин и луж. Однако разогнаться здесь можно до 40 км/ч, чтобы не вытрясти себе все внутренности. Езда по этим трассам означает смерть подвескам, а громкий стук колес на стыках страшно раздражает.
- Отсыпная дорога – самый расхожий вариант. Фактически это грунтовка, покрытая асфальтобетонным гранулятом или известковым щебнем. Новая дорога выглядит отлично, она ровная и чистая. Но все же стоит приглядеться к этому покрытию внимательно.
Существуют признаки, по которым можно безошибочно судить о качестве дорог. Например, полотно, по правилам, должно быть выше уровня обочины. Если наоборот, то в скором времени шоссе промнется еще больше и станет постоянно держать воду, смешанную с грязью. Пробраться здесь на переднеприводном автомобиле окажется сложно, так как колеса будут застревать в грязевой жиже. Если дорожное покрытие намного выше, чем обочина, то весной оно расползется в разные стороны.
2. Подъемы
Если трасса проложена по горкам, уделите им внимание. Щебень абсолютно бесполезен на крутых уклонах, даже если он уложен так как надо. Здесь автомобили разгоняются на горку и часто тормозят при спуске, колесами сдвигая щебень. В итоге пару месяцев спустя на отсыпном шоссе появятся ухабы и глубокие канавки, поэтому оно будет похоже на грунтовку.
3. Водные переправы
Теперь о том, как выбрать участок для строительства дома, если на пути к нему дорогу преграждают водоемы. В этом случае остановитесь и рассмотрите дамбу или мост.
Насыпь высотой более 1-2 м и холмы вокруг реки весной могут вызвать проблемы. Спокойный ручеек вдруг превратится в бурный водяной поток и захлестнет невысокую преграду. Движение по такой дороге станет невозможным, машину может смыть. В итоге вас ждет изоляция до конца паводка либо длительный объезд. Узнать, как ведет себя река в последние несколько лет, можно у местных жителей.
Аналогична ситуация с понтонами – мобильными мостами на плаву, которые разводят-сводят на период прохождения очередной баржи. Вся процедура занимает не больше получаса, но за это время на обоих берегах собирается масса машин.
Так вот, эти мосты часто ломаются, обычно в межсезонье. Угол въезда на понтон или обратно меняется согласно уровню реки ввиду плавучести опор сооружения. При слишком низких и высоких водах движение по понтонам может быть опасно.
Учтите этот факт, если на пути к вашей деревне встречается плавучий мост. Вероятно, вам придется объезжать это препятствие по 2-3 месяца в году.
4. Очистка снега
В зимний период сельские дороги засыпает снег, который нужно убирать. Узнайте у соседей или у руководства вашего поселка, как это происходит. Здесь три варианта: вопросом занимается муниципалитет, жители сообща заказывают снегоуборочную технику или сами чистят снег.
В большинстве случаев уборку финансируют местные власти и делают ее централизованно. Если люди сами арендуют технику, то это стоит от 500–2 000 руб. за одну расчистку после снегопада. Когда вокруг вашего дома всего 2-3 коттеджа с постоянным проживанием людей, придется чистить снег своими силами.
И в заключение статьи, как выбрать участок для строительства дома, советы профессионалов. Идеальная площадка для строительства должна быть плоской и находиться на возвышенности (по крайней мере вверху склона). Она должна иметь форму прямоугольника с пропорцией сторон 1:2 и смотреть на север или юг.
В действительности эти требования почти невыполнимы. Чем жертвовать – решайте сами. Если, например, участок пересекается оврагом, то это, безусловно, негативный фактор. А если ваш надел большой и расположен в тихом месте, к тому же и цена его невысока, то это будет явным преимуществом для тех, кто хочет создать свой ландшафтный дизайн.
Для оформления сделки по приобретению земли вам стоит обратиться в надежную риелторскую фирму. Ее сотрудники проверят документы и выяснят все риски по покупке. Если участок вам понравился, но есть какие-то сомнения, воспользуйтесь титульной страховкой от возможных финансовых потерь.
