Как выбрать земельный участок: моменты, на которые нужно обратить внимание

Выбор подходящей для строительства дома категории земельных участков

Под категорией земельного участка понимается описание характеристик надела, а также правовой режим его использования, за соблюдением которого следит государство. Существует 7 категорий земель: сельхозназначения, территории населенных пунктов, промышленности, земли особо охраняемых территорий и объектов, а также земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

Категория земли – ее наиболее важный параметр, эта информация содержится в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), от категории зависит то, как можно использовать землю, находящуюся во владении.

Далее в статье рассмотрим специфику наделов двух видов: земли населенных пунктов, а также сельхозназначения. Часто коттеджи обычно возводят именно на таких территориях.

Земли сeльхозназначения

К территориям этой категории относят наделы, расположенные за населенными пунктами, их используют, чтобы заниматься сельским хозяйством. На участках этой категории могут располагаться вспомогательные объекты, такие как дороги, коммуникации, водоемы (чтобы поливать посадки), сооружения для переработки собранного урожая, защитные насаждения по периметру полей.

По закону, на таких земельных наделах запрещено строить жилые дома. Однако здесь разрешено сооружать ангары, сараи, чтобы производить и хранить сельхозпродукцию. Тем не менее такой земле можно присвоить другой ВРИ (вид разрешенного использования), в этом случае получится законно возвести частный дом.

Территории населенных пунктов

В эту категорию входят наделы, расположенные в населенных пунктах и поселениях. Главное предназначение такой земли – застройка и развитие. На данных участках производится плановое строительство многоэтажек. Также можно возводить частные дома, вести подсобное хозяйство.

Здесь будет развита инженерно-транспортная инфраструктура, расположены общественно-деловые предприятия, рекреационные зоны, заводы и фабрики. Важно учитывать градостроительный регламент при возведении домов на этой территории. К примеру, на земельном наделе, который предназначен для строительства частного коттеджа, запрещено возводить многоэтажный дом.

Участок под ИЖС (индивидуальное жилое строительство) – оптимальное решение, так как в этом случае сад либо огород может отсутствовать.

Наделы для ИЖС в обязательном порядке относятся к территории населенных пунктов. На таком участке получится не просто построить коттедж, но и присвоить ему почтовый адрес, зарегистрироваться по месту проживания.

Поскольку участок входит в состав земель населенного пункта, районные власти обязаны создать для проживающих на этих территориях транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру. Поэтому до вашего дома будет проложена дорога, обеспечены коммуникации, вы сможете отвести ребенка в школу либо детский садик, сходить в больницу, аптеку и магазин, все это будет расположено в шаговой доступности.

Изучение открытых источников в процессе выбора земельного участка

Как выбрать земельный участок под строительство жилого дома и не ошибиться? Для этого рекомендуем заранее изучить информацию из открытых источников, так вам не придется посещать объекты, которые не подходят.

Публичная кадастровая карта

Необходимо узнать у владельцев земли кадастровый номер. Его присваивают каждому наделу, он представляет собой набор цифр, к примеру 99:99:9999999:9999. Зная кадастровый номер, вы сможете получить данные о следующих параметрах участка:

• Его размеры. Обычно владелец земли преднамеренно увеличивает площадь.
• Кадастровую стоимость. Она влияет на величину имущественного налога.
• Месторасположение надела, его форма. На кадастровой карте указаны точные границы надела с привязкой к местности при помощи GPS.
• ВРИ (вид разрешенного использования участка). Какой вид разрешенного использования земельного участка выбрать? Когда вы планируете возвести коттедж, земля должна быть или под ИЖС, или под ЛПХ (личное подсобное хозяйство).
• Назначение территории. Важно, чтобы в кадастровой карте было отмечено, что это земли населенных пунктов. Также могут быть наделы сельхозназначения, земли лесного фонда, однако узаконить строительство коттеджа на таких участках будет практически невозможно. Придется производить судебное разбирательство или действовать незаконно, что может привести к возникновению серьезных проблем.

Вышеуказанная информация есть в открытых источниках, а именно в публичной кадастровой карте. Необходимо лишь указать кадастровый номер участка, чтобы карта отобразилась с наложением космических снимков Esri. Благодаря этой функции вы увидите границы надела на местности.

Карта надела

Чтобы правильно выбрать земельный участок, важно тщательно изучить карту. Можно также созвониться с владельцем земли, уточнить у него, какие объекты расположены поблизости.

При изучении онлайн-карты обратите внимание на крупные земельные наделы, которые находятся рядом с вашим. Также кликните на объекты, предназначение которых вам не понятно, тогда вы узнаете их ВРИ. Когда вид разрешенного использования соседнего участка – для промышленного производства, необходимо задуматься, стоит ли вообще покупать такую землю. Дело в том, что спустя пару лет рядом с вашим домом могут построить небольшую фабрику по изготовлению пластиковых стеклопакетов или откроют автомоечный комплекс.

К примеру, вы выбрали землю в лесной зоне. Однако через 300 метров от вас расположены складские помещения. Владелец участка утверждает, что раньше здесь была лесопилка, но сейчас предприятие закрыто. Помните о том, что заброшенный объект может снова начать функционировать, тогда проживание в таком месте будет некомфортным.

Генеральный план

Генплан представляет собой карту, на которой указаны важные объекты муниципального образования, где расположен участок. На генеральном плане вы увидите как уже построенные, так и запланированные объекты. Разобраться в такой карте достаточно сложно, однако затраченные усилия стоят того: в результате проделанной работы вы получите важную информацию.

Изучить генплан можно на сайте районной администрации. Обычно он размещен в разделе «Документы». Карт может быть несколько, также их названия могут иметь некоторые отличия. Однако чаще всего в документах содержатся следующие карты:

• Карта планируемого размещения объектов местного значения. Изучив ее, вы поймете, какие объекты будут построены в скором времени, возможно, это будет детский сад или производственное предприятие.
• Карта планируемого развития транспортной инфраструктуры. С помощью такой карты вы сможете понять, планируется ли прокладывать автомобильную трассу поблизости от вашего надела.
• Карта границ существующих и планируемых особо охраняемых природных зон. Возможно, ваша земля относится к заповедной зоне.

Предположим, вы решили купить землю в поселке Х либо У. В данный момент это престижные поселки, стоимость сотки составляет 160 тыс. руб. Однако на генеральном плане указано, что между этими поселками будет проложена федеральная автотрасса. В результате стоимость земли упадет до 60-70 тыс. руб.

Карта границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия

Данная карта входит в генеральный план, однако на нее стоит обратить пристальное внимание. С помощью этой карты получится определить, относится ли земля к охранной зоне культурно-исторических памятников. Обладая этой информацией, вы поймете, придется ли нанимать археологов, прежде чем вы начнете строительные работы. Если вы не уточните этот момент перед покупкой земли, он будет для вас неприятным сюрпризом, когда вы начнете согласовывать уведомление о строительстве.

Когда земля принадлежит охранной зоне, прежде чем строить дом, важно посетить районное министерство культуры. Специалисты сделают экспертизу и решат, требуется ли проводить раскопки либо достаточно археологического наблюдения.

Во втором случае строительные работы можно начинать. Если же будет принято решение проводить раскопки, вам придется оплачивать их из личных средств. Стоимость работ зависит от размеров территории, на которой вы будете копать котлован, а также от глубины культурного слоя. Очевидно, что никто не хочет заниматься раскопками вместо того, чтоб возводить коттедж, поэтому так важно правильно выбрать земельный участок.

Археологические раскопки займут достаточно много времени. Особенно если на земельном наделе находится ценные исторические артефакты, то о начале строительных работ можно забыть. Чаще всего раскопки проводятся с апреля по октябрь.

Кроме того, если владелец земли разрушил объект культурного наследия, у него могут отобрать надел. Если принимается такое судебное решение, участок будет продан на публичных торгах тому человеку, кто будет следить за культурным объектом.

Теперь рассмотрим, на какие моменты обратить внимание, если вы не знаете, как выбрать земельный участок для дачи или коттеджа, не допустив при этом ошибку.

Удаленность участка от города

Прежде всего важно решить, в какой местности вы хотите начать строительство. Необходимо понимать, для чего вам нужна земля. В зависимости от целевого назначения участка получится выбрать подходящую загородную зону.

Коттедж для круглогодичного проживания в ближней пригородной зоне

Такой вариант подходит, когда вы устали от городской жизни. В этом случае обратите внимание на следующие нюансы:

• Как долго вы будете добираться до офиса, сколько времени потратите, чтобы отвезти детей до школы либо детского садика.
• Развита ли инфраструктура: отопление, водопровод, газификация.
• Есть ли в шаговой доступности магазины, аптека, больница.

Условия для комфортного проживания, скорее всего, будут в ближайшем пригороде. Конечно, многие мечтают о доме, расположенном в живописном месте, подальше от трасс и городского шума, но при этом чтобы в коттеджном поселке была развита инфраструктура.

Дачный домик в средней загородной зоне

При выборе земельного участка для временного проживания, к примеру, если вы хотите приезжать на дачу по выходным, важно обратить внимание на время, которое вы затрачиваете на поездку, а также состояние дорожного полотна. Также на выбранной территории должны быть все условия для рекреации: водоем, лес, пляж.

Многие домовладельцы на своем опыте убедились, что, когда на поездку до дачи вы тратите около 2 часов, полноценно отдохнуть не получится. Кроме того, скорее всего, проблемно найти свободное место на берегу реки, чтобы отдохнуть в выходные, поскольку желающих провести время на природе достаточно много. Чтобы такого не произошло, тщательно выбирайте земельный участок, обращая внимание на земли в радиусе 100 км от крупного населенного пункта.

Конечно, если вы готовы потратить большую сумму на приобретение надела, проблем с поиском не возникнет. Однако, когда бюджет ограничен, придется постараться, чтобы найти оптимальный вариант.

Дом для сезонного проживания в дальней загородной зоне

Поскольку вы заезжаете в такой дом на весь летний период, то можно выбирать участок на расстоянии 100-200 км от города. В таком месте будет чистый воздух, тишина, никаких посторонних посетителей, нетронутая природа, экологически чистые продукты со своего огорода.

Многие городские жители мечтают приобрести землю в деревне. Кроме того, если ваш бюджет ограничен, такой вариант идеально подойдет, при этом ваш домик будет находиться на берегу реки или озера. Но в таком случае вы должны иметь возможность на все лето уехать в отпуск и жить в деревне. Чаще всего это могут позволить себе учителя, пенсионеры, государственные служащие, а также те, кто занимается предпринимательской деятельностью.

На первый взгляд может показаться, что в поиске такого надела вы ничем не ограничены. Однако с каждым днем все больше горожан покупают недвижимость за городом, даже если населенный пункт находится в 100-200 км от столицы. При этом происходит пересечение зоны поисков москвичей и питерцев. Поэтому можно частенько наблюдать московско-питерские дачи в глубинке под Новгородом. Очевидно, что и стоимость участков, расположенных достаточно далеко, постоянно растет.

Чтобы выбрать новый земельный участок, необходимо определить подходящую для вас загородную зону. После этого можно приступить к следующему этапу поиска.

Линейные характеристики участка

Обратить внимание здесь необходимо не только на площадь территории. Во-первых, участок должен соответствовать разработанному проекту будущего коттеджа. Намного сложнее вносить изменения в проект, гораздо проще подыскать другой участок, выбор которых практически не ограничен. Прежде всего важно учесть не только площадь, а длину и ширину надела. Зная эти параметры, вы поймете, возможно ли разместить коттедж, сделать пристройку, к примеру гараж.

При этом должна остаться свободная площадь, которую необходимо разумно использовать. Редко кто из домовладельцев заранее планирует, что еще, кроме коттеджа, можно расположить на участке. Чаще всего это гараж, сарай, летняя кухня, септик, скважина либо колодец. Кто-то планирует сделать сарай для животных. Важно учитывать эти моменты, надел должен вместить все ваши задумки.

Помните о требованиях СНиП касательно того, как должны быть расположены объекты на территории. Важно также учитывать допустимую дистанцию от ограждения, дома и общественной территории, проезжей части, озера или реки. Нередко случается так, что в теории на участке много свободного пространства, но с учетом всех требований не получится построить все запланированные объекты.

На какие еще моменты обратить внимание, чтобы правильно выбрать земельный участок? Лучше всего покупать надел такого размера, чтобы был запас на будущее. Возможно, через несколько лет вы захотите поставить теплицу и выращивать экологически чистые продукты, которые затем можно будет продавать. Кто-то планирует сделать бассейн, площадку для игр, гостевой домик. Однако помните, что большой участок нужно оградить, а затем поддерживать его в порядке. Для этого также потребуются время, деньги и силы.

Когда участок небольшой, проблем не возникнет, строительные работы завершатся легко, особенно если правильно все спланировать, учитывая особенности ландшафта. Тогда вся имеющаяся площадь будет задействована максимально эффективно. Помните, что в будущем, если это потребуется, увеличить надел будет невозможно.

Тип грунта на участке

Тип почвы влияет на выбор основания коттеджа, а также его цену. Поэтому, чтобы выбрать земельный участок правильно, следует провести геологические исследования. Конечно, редко кто на практике реализует данное правило, нанимает геологического инженера, который возьмет пробу почвы на анализ. Но чтобы не допустить ошибку, рекомендуется поступать именно таким образом.

К сожалению, в реальности практически никто из владельцев участков не проводят такие исследования, поскольку они достаточно дорогие. Кроме того, есть много проверенных способов, чтобы узнать тип грунта.

Для проведения строительных работ лучше всего подходят сухие почвы, к примеру песчаные. Если грунт суглинистый либо глинистый, произойдет удорожание работ. Дело в том, что в такой почве задерживается влага. На торфяных грунтах вообще нельзя строить капитальные коттеджи. Если земля влажная, придется делать дренажную систему.

Как определить тип грунта народными способами? Обратите внимание на то, какие растения есть на территории. Сосны, особенно если им уже много лет, произрастают на песчаных почвах. На заболачивание территории укажут такие растения, как верба, ольха, брусника, камыш.

Также можно смешать грунт с водой и попытаться скатать шарик. Когда земля песчаная, у вас не получится это сделать. Шарик из супесчаных грунтов будет рыхлым. Из глинистой либо суглинистой почвы вы легко скатаете комок.

Когда на территории уже есть построенные жилые здания, посмотрите на их основание, отмостку. Если фундамент растрескался, отлетает штукатурка, значит, УГВ высокий, на территории большая влажность. Когда ограждения покосились либо прогнили в нижней части, это также указывает на заболачивание территории, так же как и то, что в дренажных канавах есть вода, хотя погода солнечная. Если надел находится рядом с озером либо рекой, скорее всего, территорию затопляет во время весеннего таяния снегов.

Рельеф участка

Оптимальный выбор – ровный земельный надел, у которого есть уклон, дренажная канава, где не застаивается влага. Для чего нужен уклон? В этом случае вам будет проще сделать систему дренажа, а также ливневку. Не лучшее решение – участок, находящийся в низине относительно проезжей части, ровный, на котором нет либо не функционирует (заводнена) дренажная канава. В этом случае будьте готовы к дополнительным затратам на поднятие самого участка и фундамента, установки дренажей, колодцев, насоса.

Многие, кто планирует купить землю, выбирают полностью ровные участки, так как они выглядят привлекательно. На этом наживаются нечестные продавцы, продающие заболоченную землю с канавами и оврагами по высокой стоимости. Они просто выравнивают их с помощью насыпного грунта, шлака, строительного мусора.

Не стоит выбирать также и надел с большим перепадом высот. Построить на таком участке дом будет проблематично. Придется возводить каркасный коттедж на сваях или же делать основание из бетона, выравнивать территорию.

Состояние дорог в населенном пункте

Чтобы выбрать земельный участок и не ошибиться, важно обращать внимание на качество дорожного полотна. Если дорога до земельного надела не очень хорошая, во время дождя или ранней весной проехать до дома будет невозможно. Даже если по всем остальным параметрам надел вас устраивает, но доехать до него сложно, не стоит покупать землю в таком месте. Если вы будете каждый день ездить по бездорожью, автомобиль начнет ломаться, вам придется постоянно ремонтировать подвеску. Тщательно взвесьте все за и против, прежде чем решиться на покупку.

Кроме того, помните о том, что тяжелая строительная техника – бетономешалка, а также грузовые авто со строительными материалами – должны без проблем доехать до вашего участка. Если дорога плохая, за транспортировку придется дополнительно доплачивать.

Многие продавцы земли уверяют, что дорогу сделают в ближайшее время. К таким заверениям стоит относиться скептически. Чаще всего эти утверждения так и остаются словами.

Выбор земельного участка в зависимости от наличия коммуникаций

Цена земельного надела с коммуникациями будет выше, чем без них. Исходя из этого, многие покупатели предпочитают участки без газификации, водопровода. Однако, сэкономив на покупке земли, придется потратить крупную сумму на прокладывание электрокабеля, газопровода.

Электричество

Жизнь современного человека невозможна без электричества. Но на некоторых участках электроэнергия отсутствует. Конечно, продаются они по низкой цене, однако не стоит принимать необдуманных решений. Прежде всего нужно узнать, на какой дистанции от участка находится ЛЭП, и просчитать, в какую сумму вам обойдется прокладывание электрокабеля до вашего дома. Возможно, итоговая стоимость будет равна цене такого же участка, но с уже проведенным электричеством.

Если электрический столб находится на дистанции до 500 м от ваших владений, электросетевая компания будет самостоятельно монтировать столбы. В противном случае вам придется оплачивать их установку из своего кармана.

Водоснабжение

В редких случаях на загородных участках есть централизованный водопровод. Чаще всего питьевая вода добывается из скважины. Если вам повезло, проведен водопровод, следует уточнить у соседей, как часто происходят перебои с водой, особенно если участок находится в садовом некоммерческом товариществе, достаточно ли сильный напор. Когда владельцы соседних участков сделали скважины, нужно поинтересоваться, какой они глубины, на каком расстоянии от поверхности находится водоносный пласт, какого качества скважинная вода.

Газификация

Цена на наделы, где проведен газ, выше по сравнению с другими участками. Однако затраты на покупку земли быстро окупятся, когда начнется отопительный сезон. Расходы на электроотопление намного больше по сравнению с газовым.

Мобильная связь

Для современного загородного дома важно, чтобы мобильная связь на участке никогда не пропадала. Если не работает не только ваш оператор, но и любой другой, проживание в таком месте может быть опасным, поскольку у вас не получится связаться по телефону, если возникнет ЧП. Кроме того, жизнь в доме будет некомфортной, если вы не сможете позвонить близким, вызвать скорую или пожарных.

Интернет

Зачастую на загородных участках интернет не проведен. Конечно, в деревнях сеть имеет покрытие или же можно без проблем подключить интернет, даже с учетом того, что оплата будет немного выше по сравнению с городом. Если же коттеджный поселок небольшой или недавно построенный, интернет может быть вообще не проведен. Оптимальное решение в таком случае – сложиться с владельцами соседних участков, чтобы провести кабель. Когда нет возможности подключить проводной интернет, придется использовать мобильный.

Если вы планируете приобрести недорогой участок без коммуникаций, подсчитайте, в какую сумму вам обойдется подключение электричества, бурение скважины и подключение интернета. Возможно, экономия будет несущественной, и лучше купить землю с уже проложенными коммуникациями.

Коммерческая и социальная инфраструктура населенного пункта

Важно, чтобы поблизости с вашим домом находились магазины. Также необходимо поинтересоваться, где расположен медпункт, аптеки. Конечно, когда человек ищет землю для дачного домика, он может не задумываться над этими вопросами. Земельный надел, расположенный в глуши, способен оказаться серьезной проблемой, особенно когда у вас есть пожилые родственники или маленькие дети.

Если же вы планируете построить коттедж для постоянного проживания, рядом с ним должны находиться школы, детские садики, спортивные площадки. В развитых поселках уже создана хорошая инфраструктура, и с этим не возникнет сложностей.

Когда в семье есть маленькие дети, помните о том, что их нужно будет водить в кружки и секции. Важно, чтобы до бассейна или танцевальной студии было легко добраться от дома.

Не менее важные моменты, влияющие на выбор земельного участка

Расположение относительно сторон света

Почему нужно учитывать ориентацию земельного надела по сторонам света? Есть определенные рекомендации по рациональному размещению построек на участке. Так, коттедж должен стоять максимально близко к северной границе участка. В этом случае в дом станет попадать большое количество солнечного света, при этом тень от здания не будет падать на участок. Когда солнце постоянно проникает в спальню и гостиную, получится сэкономить на электроэнергии. Кроме того, коттедж будет лучше прогреваться в зимнее время года, и расходы на отопление станут ниже.

Как оформить дом на участке: основные правила и рекомендации Перейти

Соседи

Даже если у вас получится выбрать земельный участок, идеально подходящий для вашей семьи, но при этом соседи будут нарушать идиллию, проживание в таком доме превратится в настоящий кошмар. Кроме того, если владельцы соседних участков используют недвижимость в качестве дачного домика и живут в нем только в летние месяцы, они не станут скидываться с вами, чтобы расчистить проезд зимой.

Сложности могут появиться, если соседи разводят сельскохозяйственных животных, сдают коттедж в аренду шумным компаниям. Однако если ВРИ – личное подсобное хозяйство, вы не можете предъявлять претензии соседям по поводу того, что они разводят коров или овец.

Вывоз мусора

Многие сталкиваются с этой проблемой. Возможно, рядом с вашим наделом есть полигон твердых бытовых отходов или такую площадку планируют сделать в ближайшее время. Когда вы приобретаете землю в садовом некоммерческом товариществе либо селе, узнайте, каким образом осуществляется вывоз мусора.

Природа

Планируя купить землю в коттеджном поселке, отдавайте предпочтение участкам, расположенным рядом с лесом, холмом, полем или озером. Стоимость их будет выше, однако каждый день, находясь в своем доме, вы будете любоваться великолепной природой. Согласитесь, не самое приятное – лицезреть из окна своего дома соседскую ограду.

В завершение отметим, что не нужно выбирать земельный участок, ориентируясь только на его стоимость. Даже если вам удастся выгодно купить надел, велик риск того, что придется потратить крупную сумму из-за сложностей при проведении строительства. Учитывайте все нюансы, чтобы покупка вас не разочаровала, а проживание за городом приносило настоящую радость.