Рубрика:
Автор:
Роман

Контроль строительства дома: 3 варианта осуществления

16 апреля 2020
Голосов пока нет

Вопросы, рассмотренные в материале:

  • Как выбрать подрядчика по строительству дома
  • Самостоятельный контроль строительства дома
  • Что делать, если нет возможности вести контроль за строительством дома
  • Преимущества строительного контроля (стройнадзора, технадзора)
  • Порядок проведения строительного контроля
  • Перечень работ по официальному контролю за строительством дома
  • Строительный аудит как один из вариантов контроля строительства дома

Контроль строительства дома важен для всех, кто собирается возводить загородный коттедж или баню со сруба при помощи нанятой бригады. Он ведется, начиная с выбора проекта и заканчивая приемкой здания. Контролировать нужно все: смету, закупку материалов, ход работ. И это только часть того, что не должно ускользнуть от глаз заказчика.

Контроль можно вести самостоятельно, если есть много свободного времени, а можно нанять для этого специалиста. Каждый сам выбирает вариант по душе. Но оговоримся, во втором случае заказчику не придется каждый день посещать стройку и пересчитывать кирпичи. О нюансах и того и другого варианта рассказано в этой статье.

Как выбрать подрядчика по строительству дома

Контроль строительства дома

Не каждый отважится построить коттедж самостоятельно, ведь редко у кого есть опыт в данной области. Из-за постоянной занятости человек не может находиться на строительной площадке ежедневно. В таких случаях оптимальным решением будет обратиться к застройщику, нанять бригаду строителей и подрядчиков, то есть к профессионалам, которые строят загородные дома.

Чтобы правильно выбрать подрядчика, который будет возводить коттедж, следует изучить предложения от надежных компаний-застройщиков, работающих в данной сфере длительное время. У серьезной организации будет полноценный, а не одностраничный сайт. На нем вы сможете узнать, какие услуги предоставляет фирма, посмотрите фотографии уже сделанных проектов, почитаете отзывы клиентов.

Если вы решите выбрать подрядчика, обратите внимание на следующие моменты:

  • Отзывы о работе фирмы

    Чтобы получить достоверную информацию о работе строительной компании, изучите отзывы клиентов не на официальном сайте подрядчика, а на других интернет-площадках, где люди размещают правдивую информацию.

  • Стоимость работ, указанная на сайте застройщика

    На сайте приводится ориентировочная стоимость. Дело в том, что каждый проект индивидуален, поэтому и цена будет отличаться.

    Лучше всего отправиться в офис фирмы и лично пообщаться с менеджером. Так вы узнаете, насколько отличается реальная стоимость работ от той, что указана на сайте. В случае, когда цены разнятся существенно, скорее всего, перед вами недобросовестный подрядчик.

  • Портфолио

    Подрядчик вряд ли решится использовать поддельное портфолио. Однако, чтобы обезопасить себя, следует отправиться на стройплощадку и лично посмотреть на дома, возведением которых занимается застройщик.

    Контроль строительства дома

    Когда будете находиться на строительной площадке, посмотрите, как выглядит бригада строителей, они должны быть одеты в фирменную форму. Узнайте, временные это рабочие или постоянные. Обратите внимание на то, насколько дисциплинированно они трудятся, качественно ли выполняют работу, оцените состояние строящегося объекта и окружающей его площадки. Возможно, вы заметите, что строители работают нехотя, халатно относятся к стройматериалам и имуществу владельца дома или на объекте царит антисанитария.

    Обратите внимание на эти нюансы, прежде чем решитесь на заключение договора с подрядчиком.

  • Договор с застройщиком

    К данному документу должны быть приложены сметы, чертежи, графики, а также все необходимые расчеты. Также в договоре прописываются этапы строительства, срок сдачи объекта.

    Гарантийный срок на построенный дом должен быть как минимум пять лет с момента сдачи. Даже если вы обратились в проверенную компанию, а договор выглядит максимально прозрачным и выгодным для вас, контроль строительства дома все равно должен осуществлять клиент.

Самостоятельный контроль строительства дома

Чтобы построить коттедж, необходимо выполнить несколько шагов, при этом осуществляя тщательный контроль строительства загородного дома на каждом этапе.

  1. Выбираем стройматериалы

    Данный этап является наиболее важным, ведь купленные стройматериалы должны быть качественными.

    Чтобы осуществлять контроль, необходимо понимать, зачем нужен и как будет использоваться тот или иной материал. Не важно, какой дом вы планируете возвести – из арматуры или пеноблоков, кирпичный, бетонный либо деревянный, выбранный материал должен подходить под технические и эксплуатационные требования.

    Кроме того, в документации, например в проекте, смете или договоре на поставку стройматериалов, необходимо указать, из какого материала будут сделаны все элементы коттеджа, также следует прописать их параметры.

    Контроль строительства дома заключается не в том, чтобы просто удостовериться, что на стройплощадку завезли выбранный стройматериал. Заказчику необходимо лично присутствовать, когда его будут монтировать и укладывать. Так вы исключите возможные случаи воровства. Также нередко происходят такие ситуации, когда недобросовестный подрядчик вместо качественного материала использует дешевый.

  2. Отслеживаем, правильно ли укладывают фундамент

    Контроль строительства дома

    Без надежного фундамента невозможно построить дом. Чем качественнее основание, тем надежнее будет строение и тем дольше оно простоит, в таком коттедже будет безопасно находиться.

    К сожалению, именно на данном этапе нередко случаются ошибки. Чтобы исключить подобную ситуацию, следует еще при выборе подрядчика изучить, насколько качественно строители заливают фундамент.

    Как это сделать? Прежде чем подпишите договор с застройщиком, съездите на строительную площадку и посмотрите, как работает бригада.

  3. Контролируем возведение стен дома

    Прежде чем покупать строительную продукцию для стен, следует изучить основные характеристики материала и остановить свой выбор на оптимальном варианте.

    У каждого стройматериала есть свои достоинства и недостатки, отличия заключаются в габаритах и весе, а также прочности, способности проводить тепло, влагоустойчивости. Немаловажную роль играет и внешний вид материала.

    Чтобы коттедж получился прочный и красивый, стены должны быть возведены с соблюдением строительной технологии. Поэтому необходимо обязательно осуществлять контроль строительства собственного дома.

  4. Следим за созданием кровли

    Контроль строительства дома

    На данном этапе необходимо отследить, чтобы гидро- и теплоизоляция были уложены правильно. В противном случае крыша начнет протекать. Во время дождя в дом станет попадать влага, при этом он будет плохо сохранять тепло внутри.

    Если монтировать крышу без соблюдения технологии, в будущем придется тратить крупные суммы на отопление жилища. Наихудший вариант — дом растрескается и деформируется.

    Контроль качества строительства домов должен осуществляться на каждой стадии. Ведь если, к примеру, бригада допустит даже небольшую ошибку, это приведет к тому, что весь дом разрушится. Проверяйте все: и как залили фундамент, и как выполнили отделку.

Что делать, если нет возможности вести контроль за строительством дома

Когда человек постоянно работает, у него есть дети, то производить контроль за строительством частного дома он не сможет.

Решение может быть следующее: обращаетесь за помощью к другу либо нанимаете прораба. Однако даже они могут упустить из внимания какие-то моменты, принципиально важные для вас.

Как быть в подобной ситуации? Используйте современные информационные технологии, которые широко распространены в наше время.

  • Установите видеокамеру на стройплощадке

    Контроль строительства дома

    Будет достаточно 1–3 записывающих устройств, они будут вести непрерывную видеосъемку, при этом вы сможете в режиме онлайн отслеживать все, что происходит на стройплощадке, при помощи ноутбука, смартфона либо планшета.

    Не важно, где вы находитесь – в отпуске или на работе, провести контроль строительства дома с помощью видеозаписей получится в любое время. Изучив видеозаписи, вы поймете, что бригада строителей успела выполнить за день, и не отстают ли они от графика.

  • Фотографируйте

    С помощью фотокамеры также можно осуществлять контроль строительства дома. Подойдет самый простой фотоаппарат, смартфон или планшет с камерой.

    При посещении стройплощадки фиксируйте на фотоаппарат, в каком состоянии находится бетонное основание дома, стены, кровля, финишная отделка. Если возникнут какие-либо проблемы, с помощью собранных фотоматериалов вы сможете доказать, что застройщик допустил ошибку.

    В данном случае вам все равно придется периодически приезжать на стройплощадку, лучше всего без предупреждения. Ведь если вы заранее сообщите подрядчику, что собираетесь проверить его работу, застройщик может скрыть недочеты к вашему приезду.

    Во время осуществления контроля следует показать подрядчику, что вы хорошо разбираетесь в строительстве. Даже если это не совсем так. У строителей должно создастся впечатление, что вы владеете всеми нюансами строительных работ.

    Контроль строительства дома

    Ничего не оставляйте без внимания, спрашивайте застройщика, если у вас возникают сомнения, проверяйте, внимательно осматривайте, делайте все, чтобы подрядчик осознал, что от вас не скрыть ни один недочет.

    Чтобы коттедж был качественный и прослужил вам несколько десятков лет, следует проштудировать нужную информацию о строительстве, а также получить консультацию у профессионала в данной области.

    Изучите сайты о недвижимости и строительстве, почитайте специализированные форумы, чтобы расширить свои знания и воспользоваться рекомендациями опытных застройщиков и других специалистов из этой сферы.

Преимущества строительного контроля (стройнадзора, технадзора)

Контроль строительства дома

Согласно Постановлению Правительства РФ № 468 (а также статье 53 Градостроительного кодекса РФ) необходимо контролировать работы застройщика, не важно, какой объект он строит.

Стройконтроль — это комплекс проверок, которые позволяют удостовериться, что:

  • здание возводится с соблюдением требований нормативной документации (проекта, технического регламента, правил технической и экологической безопасности);
  • сроки строительства не нарушаются, при этом застройщик укладывается в бюджет, прописанный в смете.

Помимо термина «стройконтроль», также используются смежные понятия: «стройнадзор», «технадзор», «техконтроль». В чем заключаются отличия? Техконтроль — это проверка, осуществляемая заказчиком. Поэтому данное определение более узкое. Также существует «авторский контроль», либо «авторский надзор». В этом случае проверяется, соответствуют ли выполненные работы проектным документам. Авторский контроль относится к строительному контролю, его проводит создатель проекта.

В СНиП 12-01-2004 содержится информация о том, в каком порядке следует выполнять проверку, из каких мероприятий она состоит, какие предусматриваются стадии контроля строительно-монтажных работ. В этом же документе прописаны организации и лица, которые обязаны или уполномочены выполнять разные виды проверок.

Для чего необходим надзор за строительством:

  • Чтобы дом был построен качественно. Не во всех ситуациях можно определить, насколько добросовестный и опытный застройщик. Случается и такое, что подрядчик не соблюдает технологию, упрощает инженерные решения, прописанные в проекте. Когда заказчик въезжает в готовый дом, он обнаруживает всевозможные недочеты и несоответствия.
  • Для подтверждения того, что при создании дома используются указанные в проектной документации стройматериалы и конструкции. Чтобы сэкономить, подрядчик зачастую использует низкокачественные материалы. В результате эксплуатационные характеристики строения снижаются. Кроме того, экологические нормы будут нарушены, а заказчик теряет деньги.
  • Для контроля за бюджетом, чтобы исключить непредусмотренные затраты из-за неправильно сделанной застройщиком сметы. На данный момент следует обратить внимание, ведь недобросовестный подрядчик может завышать стоимость стройматериалов и преувеличивать объем требуемых работ.

Не всегда нарушителем является застройщик. В некоторых случаях специалист, составляющий смету, ведет себя некомпетентно и допускает ошибки.

Контроль строительства дома

Строительно-технический контроль позволяет:

  • Реализовать проект вовремя. Также исключаются затраты, которые пришлось бы понести, если срок сдачи дома был бы нарушен.
  • Удостовериться, что технология возведения строения не была нарушена и дом является безопасным.
  • Подтвердить, что закон был соблюден. Обратившись к специалисту по строительному контролю, вы можете не переживать о том, что Ростехнадзор выявит какие-либо нарушения.

Так как порядок работ по контролю прописан в законе, профессионалы, которые занимаются технадзором, должны соблюдать все требования.

В Градостроительном кодексе РФ указано, что проверять строительные работы обязан заказчик либо исполнитель (подрядчик, то есть застройщик или уполномоченная им компания). Юридическое лицо является техническим заказчиком – такое название принято в профессиональной среде.

Техзаказчик должен хорошо разбираться в технических и юридических нюансах, чтобы эффективно взаимодействовать с застройщиком. Чаще всего именно техзаказчик осуществляет контроль строительства дома.

Однако техзаказчик имеет право обратиться к стороннему специалисту, чтобы тот выполнял проверки.

Как выбрать фирму, осуществляющую контроль строительства дома? Прежде всего, у компании должен быть допуск на ведение этой деятельности. Проверьте, чтобы разрешение было выдано СРО.

Так как проверка позволяет исключить нарушения по безопасности строения, разрешение от саморегулируемой организации выдается не каждой компании. Если допуск необходимо получить юридическому лицу, требования будут ужесточены.

Так, среди специалистов такой организации должны быть: инженер-проектировщик, архитектор, геодезист, специалисты по электротехнике, сантехнике и вентиляции.

В фирме должно работать семь профессионалов, в случае с юридическим лицом — пять специалистов, два руководителя. Если же допуск необходимо получить ИП, в штате должно быть как минимум пять работников, а руководству фирмы нужно иметь диплом о высшем профессиональном образовании и стаж работы в строительной области от семи лет.

Для получения разрешения надо собрать всю требуемую документацию, чтобы подтвердить, что в фирме действует система проверки качества предоставляемых услуг.

Порядок проведения строительного контроля

Контроль строительства дома

Осуществление технадзора включает в себя множество стадий, которые соответствуют порядку реализации проекта. Заказчик в любое время может нанять специалиста, который будет контролировать возведение дома. Если сделать это заранее, получится исключить непредвиденные затраты. Если не выявить сразу ошибки, которые допустил подрядчик на первых стадиях возведения дома, придется потратить крупную сумму на исправление недочетов.

Поэтому осуществлять контроль следует уже при планировании, при этом последняя проверка должна быть проведена после того, как дом будет построен.

Заказчик, обратившись в фирму, занимающуюся стройнадзором, подписывает соглашение, предварительно изучив все особенности взаимодействия. В данном документе прописаны права и обязанности обеих сторон, а также указаны сроки выполнения работ.

Группа экспертов либо инженер (в зависимости от размера объекта) контролируют строительство дома.

Что должны сделать сотрудники фирмы по стройнадзору:

  • удостовериться, что в проектной документации нет ошибок, она содержит в себе все необходимые бумаги;
  • проверить, что смета, составленная застройщиком, правильная, а указанные цены являются актуальными;
  • проследить, чтобы график строительных работ не был нарушен;
  • проконтролировать, что используются высококачественные стройматериалы, указанные в проекте, изучить сертификаты и прочие подтверждающие документы;
  • удостовериться, что дом строится по разработанному проекту, а градостроительные нормативы не нарушены;
  • проверить, что стройматериалы хранятся правильно;
  • выявлять и устранять нарушения;
  • принимать выполненные работы, подписывать акты на каждом этапе строительства;
  • следить, чтобы объем строительно-монтажных работ соответствовал проекту;
  • проверить исполнительные документы.

В ходе работы специалист по контролю за строительством дома должен предоставлять вам отчеты о результатах своей деятельности. Благодаря такому подходу можно отслеживать, на каком этапе ведутся работы, и быть уверенным, что у вас будет надежный и качественный дом.

Перечень работ по официальному контролю за строительством дома

Контроль строительства дома

Существует множество направлений контроля строительства дома. Рассмотрим, что входит в каждый из них:

1. Контроль проектной документации

Что должен проверить специалист:

  • наличие необходимой документации от заказчика;
  • соответствие осевых габаритов строения, указанных в проекте, тем, что получились в ходе геодезической разбивки;
  • согласование проектной документации в госорганах, а также утверждение проекта;
  • соблюдение границ стройплощадки, которые указаны в генеральном плане, относительно земельных сервитутов;
  • перечень работ и стройматериалов, указанный в проектной документации, а также их качество, от которого зависит надежность и безопасность дома.

В случае выявления ошибок и недочетов сотрудник, осуществляющий контроль строительства дома, следит, чтобы все нарушения были исправлены.

2. Приемка геодезической сети, которая закреплена на участке

Специалист должен проследить, соответствуют ли проектные координаты тем, что перенесены на строительный участок, прочно ли закреплены геодезические знаки. По завершении проверки должен быть составлен и подписан акт приемки.

3. Проверка стройматериалов

Контроль строительства дома

Что должен сделать специалист по контролю:

  • оценить, соответствуют ли используемые материалы, конструкции и строительная продукция стандарту качества, ТУ, есть ли техническое свидетельство, которое значится в проекте;
  • проверить, есть ли у материала подтверждающая документация, правильно ли она оформлена.

Если потребуется, следует провести контрольное тестирование, которое выполняет специальная лаборатория, прошедшая аккредитацию.

Итоги проверки должны быть зафиксированы документально.

Что делать в случае, если будет выявлено, что качество стройматериалов несоответствующее:

  • стройматериалы заменяют на качественные;
  • характеристики материала либо строительной продукции доводят до необходимых;
  • используют стройматериал с несоответствиями, предварительно согласовав это с заказчиком, проектировщиком и органами госконтроля.

Без выполнения этих шагов использовать несоответствующий материал для возведения дома нельзя.

4. Проверка качества строительных работ

Сотрудник, занимающийся строительным контролем, проверяет все этапы возведения дома, чтобы выявить технические, проектные нарушения либо несоответствия нормативам. Специалист оценивает качество работы, а также достигнутые результаты.

По завершении контроля должен быть составлен акт.

5. Проверка строительных операций, результат которых не получится оценить, если проведены дальнейшие работы

Недобросовестный застройщик может скрыть некачественно выполненную работу последующими операциями. Если сразу же не выявить допущенные ошибки, в последующем придется разбирать конструкцию дома. Это может снизить безопасность строения. Чтобы не допустить этого, специалист по контролю должен осуществить приемку скрытых работ, составив акт освидетельствования.

Благодаря контролю строительства дома можно быть уверенным, что закон будет соблюден, заказчику не придется совершать дополнительные траты, а построенный дом окажется полностью безопасным. Чтобы не пришлось исправлять допущенные нарушения, лучше выполнять регулярные проверки строительных работ и достигнутых результатов. Так как заказчик может плохо разбираться во всех нюансах строительного ремесла, следует обратиться к опытному эксперту.

Строительный аудит как один из вариантов контроля строительства дома

Контроль строительства дома

Строительный контроль, осуществляемый независимым экспертом (аудит), представляет собой целый комплекс оценочных мероприятий, куда входит экономическая, техническая и правовая проверка работы застройщика. Результатом такого аудита будет оптимальным образом сформированный бюджет, получится исключить непредвиденные расходы, провести оценку целесообразности необходимых денежных трат, а также не допустить нецелевого расходования материалов.

Строительный аудит имеет свои особенности. Объясняется это тем, что работы в строительной отрасли являются сезонными и ведутся в течение длительного времени, а сооружение объектов состоит из множества технологических операций и проходит в несколько этапов.

Не исключено, что объект будет законсервирован, а строительные работы прекратятся из-за технологического перерыва. Цель аудита в данном случае – дать заказчику гарантию того, что технология возведения объекта не будет нарушена, готовый дом окажется безопасным и прочным. При этом клиенту не придется совершать дополнительные траты из-за нецелевого расходования средств.

Как выбрать грамотного специалиста? Чтобы осуществлять контроль строительства дома, аудитор должен разбираться в нескольких сферах:

  • строительная область;
  • менеджмент качества;
  • проектное управление;
  • управление персоналом;
  • управление материально-техническими ресурсами.

Также специалист должен понимать, как осуществляется оборот документов в данной сфере, разбираться в нормативной документации, знать основы обеспечения безопасности и экологического законодательства. Кроме того, при возведении специфических объектов аудитор должен иметь узкоспециализированные знания.

Контроль строительства дома аудитором осуществляется одним из возможных способов:

  • специалист регулярно проводит проверки каждой стадии строительства до момента сдачи дома;
  • аудитор выполняет проверку один раз по завершении строительства либо на каком-либо из этапов работ.

Контроль строительства дома

Неважно, первый либо второй способ контроля вы выберете, аудитор должен проверить документы, смету, сделать техническую оценку строения, а также провести финансовый аудит.

Какой способ контроля строительства дома выбрать, каждый определяет сам. Если вы плохо разбираетесь в данной области, не стоит рисковать и рассчитывать на себя. Ведь это может привести к непредвиденным расходам и снижению безопасности нового дома. Кроме того, если все сделать правильно, стоимость аудита будет меньше, чем ваши трудовые и временные затраты, если вы решитесь на самостоятельную проверку всех этапов строительства.