Оформление границ земельного участка: порядок, необходимые документы

Необходимость оформления границ земельного участка

Если вам необходимо оформить, поставив на государственный кадастровый учет, любую недвижимость, например дачу, загородный коттедж, квартиру либо земельный, садовый участки или гараж, придется сделать межевание.

Под термином «межевание» понимается оформление границы земельного участка, во время которого происходит установка межевых знаков, определяются координаты, на местности размечаются границы административно-территориальных образований и иных наделов.

Размежевать можно лишь ту территорию, которая находится у вас в собственности. Арендатор участка не имеет права проводить данную процедуру.

Оформление границы земельного участка необходимо сделать в следующих случаях:

• когда участок передается в постоянное владение из госрезервов;
• если земля попадает под распределение по определенным обстоятельствам;
• когда необходимо разделить, объединить либо выделить долевую часть.

Правила межевания содержатся в Земельном кодексе РФ, а также Федеральном законе № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Кроме того, нужно учитывать еще один закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ» от 23.06.2014 № 171-ФЗ. В нем упрощается процедура узаконивания садовых участков. Она проводилась бесплатно по дачной амнистии с 01.06.15, срок действия до 31.12.20.

В каких ситуациях придется нанять кадастрового инженера:

• необходимо выделить участок из имеющейся во владении территории, оформить новый либо объединить два участка в один;
• планируется передать права владения через продажу, дарение, обмен;
• имеется конфликт с владельцами соседних участков из-за того, что границы территории не определены;
• потерялись знаки и другие признаки границ, хотя ранее территория была размежевана;
• появилась необходимость у владельца земельного участка оформить границы, при этом участок находится у него в собственности, но границы не были определены ранее;
• необходимо определить границы, согласовать их, установить межевые знаки;
• нужно определить координаты межевых знаков;
• требуется определить размеры территории;
• необходимо составить схему участка, а также план границ;
• нужно сформировать и утвердить землеустроительное дело.

Стоимость услуг специалиста составляет 5 000–20 000 рублей, итоговая сумма зависит от площади территории, а также ее целевого назначения. По итогам проведенной работы кадастровый инженер предоставит вам межевой план (в электронном виде либо на бумажном носителе). На основании этого документа в ЕГРН должны быть внесены изменения.

Способы оформления границы земельного участка

Теперь вы знаете, что такое межевание, а также в каких случаях проводится эта процедура. Однако как кадастровый инженер проводит границы земельного участка при его оформлении? С 16.09.19, согласно пункту 10 статьи 22 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», границы можно узнать:

• в документации, которая подтверждает право владения землей, к примеру договор купли-продажи либо соответствующее свидетельство;
• если вышеуказанной документации нет, потребуется документ, который определяет расположение границ при образовании участка, к примеру выписка из похозяйственной книги.

Однако когда границы территории не определены даже в этой документации, их следует установить по актуальному порядку землепользования. Конечно, учитывая, что границы сложились более 15 лет назад, их закрепляют искусственные либо природные объекты, к примеру живая изгородь либо ограждения.

Таким образом, когда ни в каких документах не определены границы, их устанавливают по ограждению (однако оно должно быть поставлено более 15 лет назад).

В любом случае согласно пункту 1 статьи 39 ФЗ № 221 «О кадастровой деятельности» придется согласовывать границы с владельцами соседних участков. Соседи являются заинтересованными лицами, поскольку по итогам межевания их права могут быть нарушены. Возможно, вы захотите присвоить себе часть их территории. Поэтому, если не произвести согласование, размежевание будет признано недействительным согласно Определению ВС РФ № 58-КГ15-14 от 24.11.2015.

Документы для оформления границ земельного участка

Оформление акта согласования границ земельного участка невозможно без наличия на руках у владельца либо пользователя территории следующей документации:

Геология участка: цели проведения и этапы работы Перейти

В случае, когда земля была предоставлена человеку на основании судебного решения о признании права собственности на участок в границах, в качестве подтверждающего документа выступает ситуационный план.

Планы могут существенно отличаться. Идеальный вариант, когда на плане указываются координаты границ земли, то есть поворотные точки: x, y, а также дирекционный угол. Однако такие планы встречаются нечасто, поскольку до 1998 г. эта информация являлась секретной: графы координат никогда не заполнялись.

Чаще всего в плане указаны границы территории, ширина и длина, а также частично границы и характеристики участков, расположенных по соседству. Это также является преимуществом.

В случае, когда план отсутствует либо его не одобрил кадастровый инженер, следует отправить запрос на получение данных из ГФДЗ. Сделать так необходимо, поскольку дополнительная документация всегда будет полезной при оформлении границ земельного участка.

ГФДЗ является архивом всевозможных документов за землю, оформленных во время различных работ по землеустройству (ст. 24 ФЗ о землеустройстве). Расшифровывается данная аббревиатура следующим образом: Государственный фонд данных землеустройства.

В ГФДЗ хранятся дубликаты документации, подтверждающей права на владение землей, а также всевозможные план-схемы размещения участков. В качестве документов выступают: копии свидетельств о правах на участки, которые были оформлены до 2000 г.; данные об инвентаризации или перерегистрации земли; землеустроительные дела по межеванию участков до 1.03.2008.

Данные из ГФДЗ можно получить в районном филиале Росреестра, однако эту информацию имеют право предоставлять строго определенные отделы. Рекомендуется связаться со специалистом по горячему номеру 8 (800) 100-34-34, чтобы узнать точный адрес отдела. Кроме того, можно поговорить с кадастровым инженером и задать этот вопрос ему, поскольку вам в любом случае придется обратиться к нему при проведении межевания (второе действие).

Если участок находится у вас во владении либо пользовании, следует оформить 2 заявления в Росреестр. Первое — с просьбой предоставить графический материал на землю, второе – на передачу бумаг по инвентаризации. Бланк заявления есть у специалиста Росреестра. Важно приложить дубликат паспорта, а также документ, подтверждающий право владения землей.

В графическом материале на землю содержится план, на котором указаны ширина и длина, а также границы территории, информация про участки, находящиеся по соседству. В материале инвентаризации есть план массива, также могут быть координаты границ.

После того как вы передадите заявление специалисту, он предоставит вам расписку либо опись. Затем придется немного подождать. В приказе Минэкономразвития РФ от 14.11.2006 № 376 указано, что документация с данными из ГФДЗ должна быть предоставлена в течение 3 дней, если вы обратились лично. Однако в реальности выдачу документов часто задерживают. Для того чтобы получить бумаги, в указанную дату вам нужно отдать имеющуюся на руках выписку либо опись, а также показать документ, удостоверяющий личность.

Написание и подача заявления на определение границ участка

Землеустроительная фирма займется оформлением границ земельного участка, только если вы предоставите всю вышеуказанную документацию. Прежде всего вам придется правильно оформить заявление, чтобы подать прошение об услуге.

Как оформить заявление, чтобы оно соответствовало всем требованиям:

• Вверху справа указываем, на чье имя заявление о прошении оформлено. Чаще всего это начальник землеустроительной компании, оказывающей услуги по инженерно-геодезическим работами. Далее описываем, как расположен дом, какие у него габариты.
• В просительной части описываем свою просьбу о том, что хотим оформить границы земельного участка, указываем свое имя, адрес и номер телефона.
• Внизу заявления указываем дополнительную информацию.

Когда заявление и прочая необходимая документация будут поданы, приступаем к следующему шагу: согласованию границ вашей территории. По закону, установить и согласовать эти границы получится, только если владельцы соседних участков присутствуют. В акте указывается тот факт, что соседи согласны с размежеванием. Кроме того, специалисты могут провести разнообразные измерения, определить со 100%-ной точностью границы участка, зафиксировав точки на местности.

Как правильно составить акт согласования:

• прежде всего указываем кадастровый номер либо иное обозначение территории;
• прописываем размер участка;
• затем, используя первую таблицу, обозначаем согласование по каждой границе территории;
• во второй таблице прописываем разногласия, если они появились во время согласования границ;
• в третьей таблице указываем данные о том, что возражения о расположении границы земли были сняты;
• затем прописываем фамилию, имя и отчество кадастрового инженера, который занимался оформлением границ земельного участка. После этого он должен подписать документ и поставить печать.

Межевой план является главной документацией, позволяющей оформить границы участка после того, как были выполнены все необходимые измерения. В нем содержатся все проанализированные результаты геодезического исследования территории, схема, чертеж, координаты, площадь участка в натуре, извещение, а также итоговый акт согласования границ.

Из каких блоков состоит межевой план:

• исходная информация;
• данные о том, какие расчеты и измерения были проведены;
• описание образуемых участков, их частей;
• данные об участках, с помощью которых можно получить доступ к образуемым либо измененным земельным участкам;
• заключение, выданное кадастровым инженером;
• схема геодезических построений;
• схема расположения вашей территории;
• чертеж участков, а также их частей;
• акт согласования расположения границ участка;
• абрисы узловых точек границ земельных участков;
• приложения. Например, распоряжение администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области № 387-рз от – 01.06.2015; Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории с кадастровым номером 50:05:0130106 от 21.11.2016.

Порядок оформления границы земельного участка

Чтобы сделать оформление границ земельного участка правильно, стоит использовать Инструкцию по межеванию. Придерживайтесь следующего алгоритма, чтобы не допустить ошибок:

Бесплатное оформление границы земельного участка

Если вы являетесь физическим лицом, размежевать землю бесплатно получится, только если начаты комплексные кадастровые работы по государственному требованию. На портале муниципалитета можно узнать, когда планируется проведение комплексного межевания.

В такой ситуации владелец земли должен обратиться в кадастровую фирму, которая указана на сайте, чаще всего это муниципальная организация. Следует предоставить заявление о вашем желании размежевать землю бесплатно. Оформить заявление можно в свободной форме. Важно прописать адрес, кадастровый номер, вашу фамилию, имя и отчество, данные паспорта.

Куда сходить в Ярославле: самые популярные места Перейти

В каких случаях можно провести процедуру межевания бесплатно:

• данных об участке нет в ЕГРН, однако человек оформил право собственности на землю до 1998 г.;
• кадастровые специалисты допустили ошибку, и это подтверждено документально;
• информация о земле есть в Росреестре, однако участок не стоит на кадастровом учете.

Информирование соседей и другие нюансы оформления границ земельного участка

В случае, когда земля расположена в дачном либо садовом товариществе, необходимо, чтобы председатель правления дал свое согласие на межевание.

Чаще всего сообщать о процедуре соседям должен исполнитель, это указывается в контракте. Уведомить их можно с помощью телефонного разговора. Однако рекомендуется делать это в письменной форме, отправив заказное письмо с уведомлением о вручении через «Почту России».

Нередко при оформлении границ земельного участка возникают конфликтные ситуации с соседями. В любом случае придется найти выход, устраивающий всех. Чтобы решить спор, иногда следует пойти навстречу упрямым соседям, чтобы межевание завершилось успешно. Лучше уступить, чтобы оказаться в выигрышном положении.

Дело в том, что, если вы решите обратиться в судебную инстанцию, придется потратить много времени и денег — от 15 000 руб. и более. Профессионалы рекомендуют оформить документ, подтверждающий отказ соседей подписать акт, чтобы выиграть иск. При судебном разбирательстве, скорее всего, вы будете вынуждены выяснять, кто и кому, а также в каких границах продавал землю ранее.

Главная трудность, с которой можно столкнуться при оформлении границ, — фактическая площадь участка больше, чем числится в документации. В ФЗ № 93 от 30 июня 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» сказано, что размер участка можно увеличить не более чем на минимальную площадь земли, которая установлена с учетом нормативных правовых актов муниципалитета либо субъектов РФ, при условии что эти органы согласны на внесение изменений.

Для наглядности разберем конкретный пример. Предположим, у вас есть участок в городе, границы которого в натуре больше, чем по документам. Увеличить его законно вы сможете максимум на 6 соток – это минимальный размер, установленный местными властями. Однако в реальности же госорганы не всегда идут навстречу подобным требованиям.

Что делать, если вы не согласны с тем, как специалист размежевал ваш участок:

• прежде всего оформляем запрос с детальным описанием произошедшего, отправляем его в администрацию;
• в случае, когда администрация не устранит конфликтную ситуацию и вы получите отказ в письменном виде, во время досудебного разбирательства его стоит использовать как подтверждение того, что ваши материальные права были нарушены;
• обращаемся в прокуратуру, оформляем жалобу, дожидаемся ответа. Если вам откажут, подавайте исковое заявление в суд.

Зачастую судьи выносят решение в пользу владельца земельного участка. В качестве примера можно привести Постановление Пленума ВАС РФ и ВС РФ № 10/22, постановление Пленума ВАС РФ № 54. В Пензенской области в судебной практике случались ситуации, связанные с земельным законодательством, когда судья анализировал ситуации и разъяснял их в ходе рассмотрения исков. Рекомендуем изучить обзор практики от 2014 г.

Допустимы ли погрешности при оформлении границ участка

Достаточно часто происходят конфликтные ситуации, когда владельцы соседних участков в течение длительного времени не могут прийти к согласию относительно оформления границ. Обращаем ваше внимание, что поступать таким образом по закону можно не во всех случаях. Объясняется это тем, что 100 % точно определить координаты, исключив погрешности, нельзя.

От чего зависит размер погрешности, которая имеет место при оформлении границы земельного участка:

• То, насколько точное оборудование используется для межевания. Чтобы узнать координаты, применяют специальные приборы, важно, чтобы они соответствовали требованиям. Однако нет гарантии, что геодезическое оборудование работает абсолютно точно, безо всякой погрешности. Чаще всего приборы надлежащего уровня используются в известных геодезических фирмах. Маленькие организации, а также частные специалисты оформляют границы участка с помощью оборудования, взятого в аренду. В таких ситуациях будьте готовы к тому, что погрешность будет максимальной.
• Способ, с помощью которого происходит межевание. В зависимости от выбранного геодезического метода измерений будет отличаться погрешность.
• То, насколько опытный геодезист выполняет работу. Даже если частный специалист лицензированный, он может быть неквалифицированным. Прежде чем подписывать контракт, следует изучать на портале Росреестра данные об имеющихся лицензиях, допусках, а также количество отказов. Только в надежных фирмах работают опытные, квалифицированные профессионалы, которые смогут качественно размежевать участок.

Чтобы оформить границы земельного участка, кадастровый инженер должен рассчитать координаты, причем сделать это таким образом, чтобы погрешность была небольшой и не выходила за допустимые границы. Установленные допуски погрешности содержатся в Приказе Минэкономразвития № 518 и отличаются в зависимости от категории участка. Какие допуски могут быть:

• если земля находится в черте города, допустимая погрешность составляет 10 см;
• когда участок расположен в дачном либо садовом обществе, ЛПХ – 20 см;
• на территории сельскохозяйственного назначения погрешность может составлять 250 см.

Даже если присутствует вышеуказанная погрешность, границы участка будут считаться установленными по закону. Однако здесь также есть свои нюансы. К примеру, до 2013 г. были иные допуски. Для дачных участок, а также ЛПХ погрешность составляла 30 см.

Как все происходит в реальности? Предположим, что вы являетесь владельцем дачи, границы участка были оформлены до 2013 г. Процедура межевания была выполнена, погрешность не превысила актуальные на то время допуски, то есть была 30 см.

Однако по новым нормам допустимая погрешность составляет 20 см. Это значит, что вы будете вынуждены заново оформлять границы земельного участка, поскольку закон изменился.

Как выяснить, какова погрешность определения координат поворотных точек на вашей территории? Для этого следует получить кадастровую выписку. В случае, когда все правила соблюдены и погрешность соответствует допускам, никаких проблем не должно возникнуть.

Если же вы сомневаетесь относительно того, насколько точными являются границы вашей территории, следует проконсультироваться с профессионалом. Земельное законодательство является достаточно сложным, при этом непрерывно меняется. Опытный специалист проанализирует ваш случай, порекомендует, как необходимо действовать, чтобы не допустить ошибок.

Сроки оформления границ земельного участка

Чтобы размежевать территорию, понадобится 14 дней, конечно при условии, что в той фирме, куда вы обратились, нет очереди на получение данного вида услуг.

Сколько времени займет проведение всех требуемых процедур при оформлении границ земельного участка:

• в течение 5 дней подготовят выписку;
• затем составят техзадание, если это будет необходимо кадастровому инженеру;
• проведение геодезической съемки продлится 1 день;
• после этого, если специалист сочтет необходимым, проведут подготовку межевого дела.

Цена оформления границы земельного участка будет тем выше, чем сложнее работа и чем больше ее объем. Также на стоимость влияет специфика области, где вы проживаете.

Когда участок нестандартный, занимает большую площадь, определение порядка межевания и сроки проведения работ определяются в индивидуальном порядке.

Если у вас во владении есть земля, важно разбираться в том, как проводится оформление границы земельного участка. Даже с учетом того, что межевание не является обязательным при продаже, если эта процедура проведена, она усилит юридическую правоспособность ЗУ.

Когда территория будет размежевана, вы сможете наглядно увидеть, как использовать землю по целевому назначению. Межевание достаточно длительная процедура, стоимость которой нельзя назвать низкой. Не спешите подписывать контракт с геодезической компанией или частным специалистом. Внимательно изучите отзывы тех, кто уже обращался за услугами в эту фирму. Оформлением границ земельного участка должен заниматься опытный кадастровый инженер, имеющий лицензию.