Организация застройки участка: правила и нормы планирования

Права владельца на собственный участок

По закону владелец земли имеет право использовать ее с учетом целевой принадлежности участка. Когда территория, находящаяся во владении, предназначена под жилищное строительство, хозяин может возвести дом, где будет проживать вместе со своей семьей.

При организации застройки участка важно правильно зарегистрировать жилую недвижимость. Если коттедж был возведен незаконно, у владельца участка нет разрешения из архитектурного ведомства, то его снесут.

В случае, когда на находящейся в собственности земле были обнаружены полезные ископаемые, человек имеет право пользоваться ими, однако только для личных нужд. Добывать их с целью продажи запрещено законом.

Владелец участка может заниматься выращиванием сельхозрастений, чтобы использовать их в пищу, обустраивать пруды и искусственные водоемы, конечно, если эти действия не нарушают санитарные нормы.

Заниматься на такой земле бизнесом, к примеру использовать территорию для рекреации, допустимо, только если это разрешено по закону и имеются подтверждающие нормативно-правовые акты, при этом участок включен в перечень рекреационных земель.

За организацией застройки участков следят контрольные органы государственного и общественного уровней, а также районная администрация вашего населенного пункта, работники управления Росреестра, прочие организации, имеющие право контролировать то, как используется земля.

Важность планирования при организации застройки участка

Первое, что необходимо сделать при организации застройки участка, это выполнить планирование. ПЗУ (планировка земельного участка) представляет собой упорядоченное размещение основных зон и строений на частной земле. В законе не указано, что данную процедуру следует проводить в обязательном порядке, однако по следующим причинам это нужно сделать:

• Существуют принятые на федеральном и муниципальном уровне требования пожарной и санитарной безопасности. Построенный дом должен им соответствовать. Кроме того, есть районные требования к организации застройки участка и ПЗУ, использованию земельных наделов.
• Если не делать план, то это приведет к тому, что территория будет застроена и засажена садовыми растениями таким образом, что попасть в определенную зону участка будет проблематично, часть земли не получится использовать.
• Если отсутствует план застройки участка, расходы на благоустройство территории будут больше, поскольку вам наверняка потом придется что-то переделывать.

Законодательство не обязывает землевладельца делать ПЗУ, однако, если этого документа нет, может возникнуть конфликтная ситуация с проверяющими органами, а денежные вложения при обустройстве территории увеличатся, земля будет использована нерационально.

Предварительный этап организации застройки

Чтобы создать оптимальный план застройки участка, прежде всего следует провести анализ территории. После выполнения этой процедуры вы сможете понять, как расположить жилое здание, где обустроить огород, как удобрить землю для посадки садовых деревьев.

Как проводится допроектный анализ:

• Исследуется химический состав грунта, определяется его тип. Когда результат будет получен, возможно, потребуется улучшить почву. К примеру, если она глинистая, необходимо добавить торф, песок, в кислый грунт — древесную золу.
• Следующий шаг — определяется УГВ. Если грунтовые воды залегают неглубоко, придется обустроить систему дренажа, заболоченные зоны осушить.
• Анализируются особенности ландшафта. Если есть резкий перепад высот, оборудуют специальные подпорные стенки.
• Далее определяется то, как расположен участок относительно сторон света, достаточно ли освещен. При организации застройки участка важно расположить коттедж так, чтобы окна не выходили на северную сторону. Хозпостройки и высокие деревья размещаются так, чтобы от них не падала тень на огород и дом.
  

  Как оформить землю в собственность: при покупке, наследстве, аренде Перейти
• Определяется роза ветров. Наиболее высокие постройки и деревья должны находиться с наветренной стороны, чтобы территория была защищена от ветра.

Учитывайте также и форму участка, чтобы правильно зонировать его и выбрать расположение садовых дорожек.

Организация застройки участка

Занимаясь организацией застройки участка, важно ориентироваться на практические рекомендации, но при этом и проявить творческий подход, несмотря даже на то, что выбранное решение будет сложно реализовать, если площадь небольшая.

Планировка позволит оптимальным образом разместить все строения, правильно расположить садовые посадки, сделать не только функциональные, но и декоративные ландшафтные элементы, к примеру клумбы, ограждения, тропинки.

Чтобы сделать планировку надела в 12 соток, для начала необходимо зонировать участок:

• Коттедж. Для его размещения потребуется 10 % площади участка.
• Хозпостройки. На них также нужно отвести 10 %.
• Рекреационная зона. 10–15 % от площади.

Зона садовых посадок, огород — 60–65 % от общей территории. Помните, что процентное соотношение это не правило, а лишь рекомендация. Возможно, вы вообще не захотите разбивать на своем участке огород. В такой ситуации на этой площади можно сделать искусственный водоем либо разместить бассейн.

Далее приступаем к следующему шагу — важным деталям. Прежде чем заниматься организацией застройки участка, необходимо разработать примерный план территории, указав на нем все важные объекты. Затем приступаем к подробному описанию функциональных зон.

• Зона хозпостроек. Сюда относятся: гараж, дровяной навес, мастерская, дорожки, погреб.
• Зона садовых посадок: плодовые деревья, огородные грядки, газоны, клумбы, теплица либо парник.
• Зона границы участка: ограждение либо живая изгородь по периметру всей территории.
• Зона въезда: подъездная территория, ворота, калитка, парковка для автомобиля, палисадник.
• Зона рекреации: терраса, лавочки, беседка, место для мангала. Сюда же относятся ландшафтные элементы, например искусственный пруд, фонтан, цветник, альпийская горка. В зоне отдыха могут быть и сауна, место для занятия спортом, детская площадка, бассейн, гамак.
• Техническая зона: источник питьевой воды, септик, поля фильтрации.

Если вы затрудняетесь с выполнением этого шага, стоит обратиться к профессионалу. Стороннее мнение специалиста позволит использовать имеющуюся площадь рационально. Создавать план своими силами – увлекательное занятие, однако в этом случае возникает вероятность того, что вы не учтете строительные, санитарные и противопожарные требования.

Нормы расстояния между постройками на участке

Для начала разберем противопожарные требования к дистанции между постройками на участке.

• Если строения из камня либо бетона, при этом перекрытия также бетонные, дистанция между ними составляет от 6 м.
• Когда дом из камня либо бетона, но перекрытия деревянные — расстояние увеличивается до 8 м.
• Если дом каменный либо бетонный, он должен располагаться от коттеджа из дерева на расстоянии от 10 м.
• Когда постройки из дерева, дистанция между ними должна быть от 15 м.

По правилам, дистанция до граничащей с вашей территорией должна быть следующая:

• От коттеджа до границы с соседями — от 3 м.
• От легких построек и загонов — 4 м.
• Прочие хозпостройки должны находиться на расстоянии 1 м до границы с соседями.
• Крупные садовые деревья — 4 м, посадки средней высоты — 2 м, кустарники должны находиться на дистанции 1 м до соседнего участка.

Планируете разместить хозпостройку на расстоянии 1 м от забора соседей? Тогда скат кровли должен быть направлен в вашу сторону.

Автомобильный гараж либо навес может размещаться отдельно или примыкать к коттеджу или прочим постройкам.

Профессионалы советуют располагать хозпостройки в глубине территории.

Высота комнат в доме должна быть от 220 см, допустимая высота подсобных построек, подвального помещения – 200 см. В погребе этот параметр может равняться 160 см.

Размещение всех построек на участке

При организации застройки участка этот этап является наиболее трудным. Необходимо возвести коттедж, хозпостройки, летний туалет и другие объекты.