Плюсы и минусы таунхауса: разбираемся в особенностях популярного жилья

Отличительные черты таунхауса

Таунхаусы обычно возводят за пределами городской черты. Это тип малоэтажной жилой постройки, состоящей из нескольких соединенных между собой секций, каждая из которых представляет собой отдельную квартиру. Возле таунхауса имеется небольшой участок земли, поделенный между секциями.

В таунхаусе может быть от двух до десяти квартир. Все они автономны, имеют отдельные выходы на улицу, свою придомовую территорию.

От многоквартирного дома таунхаус отличает несколько особенностей. В них нет подъездов, так как каждая квартира занимает все этажи секции и имеет самостоятельный выход на улицу. Соответственно, соседи будут только с одной или с двух сторон. В городе подобную планировку можно встретить только в элитных многоэтажках, да и то всё сходство ограничивается наличием нескольких уровней.

Несмотря на то что в таунхаусе живет несколько семей, этот тип недвижимости все-таки имеет больше общих черт с коттеджем.

Один из таких важных моментов – земельный участок, на котором владельцы могут разместить различные объекты для проведения досуга. Часть из них находится в общем пользовании, например, бассейн, беседка, детская площадка. А также каждой семье выделяется небольшой участок, который она вправе оборудовать по собственному усмотрению. Хотя территория и скромная, но там хватает места для клумб, площадки для барбекю и прочих объектов, дающих возможность насладиться прелестями загородной жизни. Также у каждой квартиры есть свое парковочное место или гараж.

Основные плюсы и минусы таунхауса

Таунхаус – привлекательный вариант недвижимости, поэтому желающие приобрести жилье часто рассматривают его как альтернативу квартире, тем более что цены на эти объекты вполне сопоставимые. Таунхаус по многим параметрам приближается к собственному дому, поэтому пользуется хорошим спросом. Итак, таунхаус или квартира? Плюсы и минусы этих вариантов рассмотрим далее.

Достоинства таунхауса:

• Просторные квартиры, в которых хватает места для большой семьи.
• В состав комплекса обычно входят гаражи, где каждой семье выделяется место для 1-2 автомобилей. Это важный момент, потому что таунхаусы строятся за городом и жильцы передвигаются преимущественно на машинах.
• Индивидуальный участок земли, который хозяева могут оборудовать на собственный вкус: разбить газон, цветники, огород, сделать детскую площадку или зону отдыха.
• Коттеджные поселки строятся за пределами города, поэтому там более чистый воздух и живописная местность.
• В каждой квартире соседи есть только сбоку – с одной или с обеих сторон. Поэтому никто никого не заливает, с верхних балконов не сыплется мусор, а с нижних не поднимается табачный дым, как это бывает в многоэтажках. Также в таунхаусах за счет больших площадей значительно снижена слышимость.
• Квартиры оборудованы автономным отоплением и горячим водоснабжением. Это очень удобно, потому что жильцы имеют возможность самостоятельно регулировать режим обогрева помещения и не зависят от плановых отключений воды.
• При строительстве таунхаусов застройщики выполняют работы по благоустройству и озеленению на всей территории поселка, создавая уютный комплекс.
• Как правило, вся территория поселка огораживается и оснащается современными системами безопасности. На въездах оборудуются пропускные пункты, по участку устанавливаются камеры видеонаблюдения.
• Коттеджный поселок представляет собой современный комплекс с готовой инфраструктурой и различными социальными объектами, такими как школы, детские сады, магазины и пр.

Безусловно, у такой недвижимости есть не только плюсы. К минусам таунхаусов относятся такие моменты:

• Прежде всего, позволить себе подобную квартиру может далеко не каждый. Хотя цены квадратного метра и сопоставимы со стоимостью недвижимости в многоэтажках, но за счет площади сумма получается довольно внушительная. Желающим приобрести таунхаус необходимо иметь доход выше среднего, в том числе если покупка осуществляется в кредит. Стоимость кредитов в России по-прежнему немаленькая, поэтому не многие решаются идти по такому пути. Еще один выход – продать имеющуюся в городе квартиру и купить таунхаус – тоже не всем подходит.
• Многие городские жители не желают отказываться от преимуществ цивилизации и переезжать в сельскую местность. Для них важно наличие под боком магазинов, ночных клубов и других развлекательных заведений. А тем, кто хочет жить за городом в тишине, оказывается мало места возле таунхауса. На таком небольшом клочке земли невозможно организовать полноценный огород, не говоря уже о том, чтобы завести какую-то живность.
• Несмотря на то что объекты продаются полностью готовыми, и это плюс, минусом таунхауса может стать сомнительное качество стройматериалов. Покупая такую недвижимость, человек не только лишен возможности самостоятельно их выбирать, но зачастую у него нет шансов даже выяснить, насколько экологичные, надежные и безопасные материалы применялись при строительстве. А в этом случае всегда остаются риски иметь проблемы в будущем.
• Хоть соседей и мало, но они все равно есть. Поэтому важно с самого начала установить с ними хорошие отношения, ведь в дальнейшем неизбежно возникнет необходимость встречаться, общаться, решать общие проблемы. К тому же очень полезно иметь за стенкой людей, которым вы доверяете, чтобы было кому присмотреть за квартирой на время отсутствия хозяев. Но это сценарий в плюсе, а минус таунхауса – конфликтные соседи способны серьезно испортить жизнь.
• Жизнь за городом диктует насущную необходимость в автомобиле. Даже если в поселок ходит общественный транспорт, то его расписание не всегда удовлетворяет потребностям жильцов. А может быть и так, что есть только школьный автобус.
• Звукопропускная способность стен довольно высокая. Застройщики не заботятся о достаточной шумоизоляции и экономят на материалах. Обычно жильцам приходится проводить дополнительные работы, изолировать общие с соседями стены.

Скрытые минусы таунхауса, связанные с его оформлением

Обычно таунхаусами называют малоэтажные постройки, о которых было рассказано выше. Но в законодательстве и официальных документах этот термин не применяется. В паспорте объекта недвижимости он может называться многоквартирным домом, сблокированной застройкой, частным домом. В ЕГРН также нет однообразия, одна блок-секция записывается и как квартира, и как индивидуальный дом либо его часть (1/2, 1/4 и т. п.). Такой разброс определений встречается повсеместно, даже в пределах какого-то конкретного района.

В данном вопросе многое определяется тем, как именно оформлена земля под застройку и что значится в выданном строительной компании разрешении.

Несмотря на то что у такого объекта может быть множество плюсов, минус подобного таунхауса очень большой.

В соответствии со ст. 1. п. 39 Гражданского кодекса РФ индивидуальный дом определяется как отдельно стоящее здание высотой до 20 м, у которого не может быть больше 3 надземных этажей. И самое важное – он не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Конечно, закон не запрещает делать в индивидуальном доме несколько входов, обустраивать более одной кухни. И владельцев у него может быть сколько угодно. Но такое жилье, по сути, превращается в коммунальную квартиру, единственным привлекательным моментом которой является ее цена. Конечно, для многих таунхаусов это важный плюс, но и минусы проживания в таких условиях очень существенны.

• Вы не сможете провести ремонтные работы без согласования с другими собственниками.
• У вас не получится взять семейную ипотеку, также нельзя будет рассчитывать на использование материнского капитала и социального пособия для многодетных при покупке жилья.
• Дольщики имеют первоочередное право выкупа недвижимости. При желании продать свою часть нужно будет направить всем совладельцам уведомление и получить от них отказы от своего права покупки. Но может случиться и так, что совладельцев придется искать, потому что в прошлом кто-то из соседей уже подарил свою часть третьему лицу.

В ст. 49. п. 2.2 Гражданского кодекса РФ дома блокированной застройки определяются таким образом: здания не выше 3 этажей, состоящие максимальное из 10 блоков, в каждом из которых может жить одна семья. Блоки должны иметь глухие общие стены, и каждый из них располагается на отдельном участке.

То есть владельцы сблокированных домов имеют единственную общую собственность – стены без проемов между блоками. Все коммуникации у них индивидуальные – свои газовые котлы, подвод электричества, воды и газа. Системы канализации и водоснабжения бывают и центральными, и локальными. Централизованные коммуникации являются плюсом, минусы таунхауса с локальными системами состоят в повышенных расходах и эксплуатационных проблемах.

Среди преимуществ сблокированной постройки можно выделить то, что хозяева блока полностью распоряжаются своим чердаком и участком. Это дает возможность оборудовать жилое пространство в мансарде, сделать погреб, перепланировать по своему усмотрению пространство блока, а на улице обустроить территорию на собственный вкус.

Правда, участки обычно очень скромные, поэтому вряд ли получится возвести капитальную постройку под хозяйственный блок – она не сможет соответствовать нормам санитарии и противопожарной безопасности. Но легкие беседки, навесы и прочие сборно-разборные конструкции без фундаментов ставить можно практически любые.

Многоквартирный дом отличается тем, что у жильцов имеется общее имущество, использование которого подчиняется установленному гражданским законодательством правовому режиму. На основании ст. 36 Жилищного кодекса РФ таким общим имуществом являются лестничные площадки, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы, заборы, а также земельный участок с расположенными на нем объектами благоустройства и растениями.

Для подобных действий предусмотрен определенный регламент – принятие решения на общем собрании, составление протоколов и прочих бумаг. То есть жильцы обязаны разработать правила пользования общим имуществом и дружно им следовать. Нельзя сказать, что это плюс или минус таунхауса. Просто жизнь многоквартирного дома имеет собственный уклад.

Если таунхаус оформлен как сблокированная постройка или многоквартирный дом, то на его покупку можно использовать материнский капитал (федеральный или региональный) и все виды социальных пособий, в частности сертификат для многодетных. Также есть шанс оформить военную ипотеку и семейную с низкой годовой ставкой – 6 %.

Как обезопасить себя при покупке таунхауса

Выбрав интересующий вас объект, нужно найти как можно больше информации о нем в открытых источниках: тип таунхауса, плюсы и минусы, комментарии на форумах и в социальных сетях.

Также нужно поинтересоваться, в какой форме объект обозначен на генеральном плане развития населенного пункта. Это может быть индивидуальная застройка, сблокированная застройка, многоквартирный малоэтажный дом, индивидуальные участки, общий участок. Следует найти информацию и на публичной кадастровой карте Росреестра.

Поскольку вариантов оформления таунхаусов при застройке территории много, то нужно обязательно выяснить, каково целевое назначение участка, как оформлены права на него, есть ли разрешение на строительство. Также немаловажна репутация строительной компании. Ознакомление с этими моментами – хорошая страховка от рисков.

Если вы планируете купить таунхаус, то можно в выбранном районе на какое-то время арендовать аналогичное жилье. Это позволит понять все нюансы конкретной местности, специфику таунхауса, плюсы и минусы проживания в нем.

Покупая такой объект недвижимости, нужно попросить у застройщика разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию, которые выдают местные власти. Этих документов достаточно, чтобы убедиться в законности постройки. В противном случае такие сооружения квалифицируются как самовольное строительство и должны быть снесены в соответствии с требованиями ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Вышеуказанные бумаги позволят убедиться, что земля оформлена надлежащим образом, таунхаус построен в соответствии с законом. Такой объект можно покупать без опасений. В последнее время наблюдается ощутимый рост спроса на таунхаусы, так как люди делают выбор в их пользу вместо покупки квартиры на окраине.