Виды участков земли под строительство дома: особенности и разница

Категории земель, на которых разрешено строительство

В законодательных актах Российской Федерации указано, что возводить жилые строения можно не на всех земельных наделах. В зависимости от того, к какой категории земель принадлежит ваш участок, на нем будет разрешено строить те или иные объекты для строго определенных целей. Так, физическое лицо имеет право построить коттедж исключительно на той земле, которая относится к населенному пункту либо сельхозтерритории.

Чтобы правильно выбрать участок земли под строительства дома, необходимо, кроме категории земельного надела, также учесть вид разрешенного использования, это может быть:

• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
• участок для садоводства;
• надел для огородничества.

Чтобы узнать категорию участка, а также вид разрешенного использования, следует изучить документацию на землю, а именно выписку из ЕГРН. Также эти данные содержатся в публичной кадастровой карте Росреестра, найти ее можно в сети Интернет.

Что такое «категория земель» и «ВРИ»? Данные понятия определены в государственных нормативных актах. В Земельном кодексе Российской Федерации в зависимости от целевого назначения земельные наделы подразделяются на семь основных категорий. При этом у каждой из них есть определенные характеристики, а также правовой режим использования, которые определены в законе.

Купить и продать по закону можно лишь земли населенных пунктов, а также наделы сельхоз назначения, которые находятся на рынке недвижимости. Вы можете приобрести такой участок и использовать его с учетом целевого назначения земли. При этом остальные категории исключены из свободного обращения и принадлежат государству РФ. На этой земле можно лишь арендовать участок, также возможна его концессия.

• Лесной фонд. Состоит из земель, на которых разрешено вырубать лесные массивы. Также существуют наделы для посадки леса. То, как будут использоваться земли этого фонда, определено в Лесном кодексе РФ.
• Водный фонд. Правила использования рек, озер и прудов, а также прибрежной полосы содержатся в двух кодексах – Водном и Земельном. По закону на этих территориях можно возводить гидротехнические сооружения, также допускается общее и специальное пользование водоемами.
• ООПТ (особо охраняемые природные территории). Эти земли являются собственностью государства либо муниципальных образований. На особо охраняемых природных территориях допускается проведение научных исследований, а также развитие экотуризма. Противозаконной будет считаться хозяйственная деятельность, если она осуществляется в заповеднике, заказнике, природном парке, дендрарии.
  

  Как выбрать участок для строительства дома: разбираемся во всех особенностях Перейти
• Земли промышленности. На этих участках располагаются промышленные объекты, транспортная инфраструктура, а также санитарная зона, в границах которой нельзя размещать жилые дома и вести хозяйственную деятельность. Земли промышленности запрещено переводить в другие категории, за исключением тех случаев, когда на данной территории закончится промышленная деятельность и начнется рекультивация.
• Резервный фонд. Земли, которые не используются для хозяйственных нужд, по закону принадлежат государству и муниципалитету. На такие территории не установлен правовой режим пользования, и на них запрещено заниматься хозяйственной деятельностью.

По закону землю можно перевести из одной категории в другую. К примеру, если вы планируете купить надел на окраине села, чтобы построить на нем загородный коттедж, при этом данная территория относится к резервному фонду. Чтобы осуществить задуманное, следует посетить компетентный орган муниципальной либо федеральной власти, чтобы подать заявление.

Если не возникнет никаких противоречий с законом, ваше прошение удовлетворят, а в Госреестр внесут требуемые изменения. Только после этого выбранный надел станет относиться к землям поселения либо сельскохозяйственного назначения. В этом случае вы сможете приобрести его и возвести на земле дом, заняться разведением сельскохозяйственных животных, разбить сад и огород, вести другую разрешенную деятельность.

Целевое назначение земли является широким понятием, в которое входят множество видов использования. К примеру, на территориях населенных пунктов разрешено возводить жилые строения, открывать свое дело, вести торговлю, заниматься огородом. Тем не менее, даже если надел расположен в селе, не во всех случаях он подходит для ведения вышеперечисленных видов деятельности. К примеру, не получится расположить дачу рядом с аэропортом либо открыть продуктовый магазин на территории парка отдыха, новый дом будет плохо вписываться в ту часть поселения, где находятся исторические объекты и памятники культуры.

Именно поэтому в 2014 году был принят приказ Минэкономразвития № 540, согласно которому ввели классификатор ВРИ (видов разрешенного использования) земли. В этом документе уточняется, как именно можно использовать участок, расположенный в определенных границах.

Основные виды участков земли под строительство дома

Согласно Земельному кодексу России земельные наделы подразделяются на множество типов в зависимости от назначения участка, а также расположения. Физические лица имеют право пользоваться лишь двумя типами наделов: землей сельхозназначения и расположенной в населенных пунктах. При этом в каждом из этих двух ситуаций область применения земли будет строго ограничена.

Так, в коттеджных поселках, деревнях, селах, городах и других населенных пунктах можно возводить жилые дома. Однако на территории сельхозназначения разрешено строить лишь садовые домики, причем не во всех ситуациях. Дело в том, что данные земли предназначены для другой цели: чтобы человек мог организовать ферму, разбить сад и заниматься сельскохозяйственным производством.

Существует несколько видов участков земли под строительство дома, а именно: ИЖС, ЛПХ, ДНП, СНТ. Далее разберем основные особенности каждого из них.

1. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Земли данного вида расположены в населенных пунктах, их можно использовать для строительства жилых зданий, высота которых не более трех этажей (до 12 м). ИЖС – это оптимальное решение, если вы планируете построить коттедж в месте, где развита инфраструктура.

Преимущества земли под ИЖС:

• Банковские организации легко оформят ипотечное кредитование для покупки участка под ИЖС.
• В коттедже, построенном на такой земле, получится оформить прописку, поскольку ему будет присвоен почтовый адрес.
• На территории населенного пункта будет все, что нужно для комфортного проживания: дорога, детский сад, магазины, школа, водопровод, газопровод. При этом за состоянием инфраструктуры следит администрация поселка.

Недостатки ИЖС:

• Высокая стоимость земли, не каждый сможет позволить себе приобрести такой надел для строительства дома.
• Если вы покупаете участок под ИЖС, придется получить разрешение на возведение коттеджа. Для этого необходимо, чтобы проект жилого здания одобрили в нескольких инстанциях и ведомствах.

2. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Такие земли используются, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Когда территория находится в черте поселка, на участке разрешается возводить дом.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства расположены за чертой города, однако такие наделы могут находиться в пределах деревни или села. Наделы для ЛПХ покупают, чтобы заниматься сельскохозяйственной деятельностью, к примеру разводить кур или овец, выращивать картофель.

Когда надел для ведения личного подсобного хозяйства расположен в черте населенного пункта, он считается приусадебным участком. Это значит, что на нем вы сможете законно возвести коттедж для постоянного проживания, установить загон для животных, а также хозпостройки.

Если участок ЛПХ находится за чертой населенного пункта, он относится к полевым наделам. Поэтому возвести на нем здание не получится. На такой земле можно заниматься только сельским хозяйством.

Поэтому такие земли рекомендуется приобретать только в том случае, если вы планируете заниматься сельскохозяйственной деятельностью.

Преимущества данного вида участков земли под строительство дома:

• Получится оформить ипотечное кредитование, чтобы приобрести землю.
• Налоговая ставка на участки для ведения личного подсобного хозяйства снижена в 3 раза по сравнению с наделами под индивидуальное жилое строительство.
• Чтобы возвести дом на участке ЛПХ, не потребуется согласовывать проект и получать разрешение на проведение строительных работ.
• В ряде ситуаций получится перевести приусадебный участок в ИЖС, при этом цена земли увеличится в несколько раз.

Недостатки:

• Если надел относится к полевому, возвести дом на нем не получится.

3. Дачное некоммерческое партнерство (ДНП). В данном случае дачные участки объединены, на них расположены домики, а также сад и огород. Наделы могут размещаться как в населенном пункте, так и за его чертой, например на территориях сельхозназначения. ДНП следует выбирать, если вы планируете отдыхать за городом, при этом не хотите разводить сельскохозяйственных животных.

Наделы ДПН предназначены для того, чтобы отдыхать на природе. Полноценный отдых невозможен, когда на участке нет дома. При этом сам участок можно засеять газоном или же сделать огород, разбить сад, – все зависит от ваших предпочтений.

Ранее участки ДНП располагались строго за чертой населенных пунктов, на территориях сельскохозяйственного назначения. Однако сейчас по закону разрешены разные варианты.

Преимущества участков ДНП под строительство дома:

• Приемлемая стоимость.
• Когда земля ДНП находится в черте населенного пункта, получится оформить регистрацию в доме.
• Не требуется проходить техэкспертизу строения, поскольку к дачным домикам требования более мягкие по сравнению с капитальными коттеджами.

Геодезия земельного участка: цель, этапы работ, оформление документов Перейти

Недостатки ДНП:

• Банк может отказать в оформлении ипотеки на покупку дачного участка.
• Необходимо построить домик на таком наделе, при этом не обязательно возводить капитальный коттедж.
• В большинстве случаев отсутствует инфраструктура, поэтому проживать в таком месте постоянно будет проблематично.
• Придется самостоятельно прокладывать канализационную и отопительную систему, водопровод.
• Зарегистрироваться в доме будет проблематично.

4. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ). Отличие данного вида участков земли под строительство дома от ДНП заключается в том, что в этом случае земля используется для земледелия, а не только для отдыха. Садовые некоммерческие товарищества расположены за границей населенных пунктов на плодородных территориях. СНТ стоит выбирать, если вы не только собираетесь разбить сад и огород, но и хотите возвести загородный коттедж.

Наделы садовых некоммерческих товариществ предназначены прежде всего для того, чтобы выращивать на них овощи и садовые растения. На таком участке можно построить жилое здание, а также хозпостройку, чтобы хранить урожай. СНТ располагаются за территорией населенных пунктов, но на небольшом расстоянии от городов и поселков. Это значит, что, проживая в таком садовом некоммерческом товариществе, вы всегда сможете съездить в магазин, аптеку или больницу, расположенные неподалеку.

Преимущества данного вида участков земли под строительство дома:

• Стоимость наделов в СНТ меньше, по сравнению с ИЖС, однако больше, чем в ДНП.
• На территории садового некоммерческого товарищества плодородная почва.
• Вы можете как возвести жилой дом, так и отказаться от постройки.

Недостатки:

• Банковская организация может отказаться взять в залог такое имущество.
• Даже если вы построите коттедж для круглогодичного проживания, в СНТ в документации укажут, что строение считается дачным домиком, соответственно, при продаже цена недвижимости будет низкой.
• Площадь наделов небольшая – до 15 соток;
• Если вы захотите проложить канализационную систему или водопровод, делать это придется из личного бюджета.
• Может выйти так, что у вас не получится зарегистрироваться в таком доме.

Рекомендации по выбору участка земли под строительство дома

Выбирая из множества видов участков земли под строительство дома, важно учитывать ваши потребности. Например, когда планируется построить загородный коттедж, в котором вы будете проживать круглогодично, при этом вы не собираетесь заниматься огородом и разводить сельскохозяйственных животных, рекомендуется покупать землю под ИЖС.

Объясняется это тем, что в этом случае вы легко оформите ипотечное кредитование под строительство дома, сможете без проблем подключить коттедж к электросети, централизованному водопроводу и канализационной системе. Жилое строение, находящееся на участке ИЖС, сразу получает адрес, поэтому в нем получится сделать прописку.

Многие хотят построить дачный домик или коттедж для летнего проживания, чтобы отдыхать там в теплое время года. В этом случае рекомендуется приобрести участок в садовом некоммерческом товариществе либо ОНТ. При этом необходимо помнить, что, если вы передумаете и решите построить капитальный дом, могут возникнуть сложности с оформлением жилого здания. Кроме того, являясь участником СНТ либо ОНТ, вы будете вынуждены ежегодно сдавать денежные средства на общие нужды.

Мы рассказали о том, что такое категории земель и что такое вид разрешенного использования земли, а также о том, какие варианты земельных участков подходят для строительства частного дома. Надеемся, наш текст поможет вам разобраться в этих вопросах.