Жизнь в коттеджном поселке: преимущества и скрытые проблемы

5 ключевых особенностей жизни в коттеджном поселке

Плюсы и минусы жизни в коттеджном поселке

Состояние окружающей среды – это один из основных плюсов жизни в коттеджном поселке. Возможность дышать чистым воздухом, хотя бы иногда, оценили все жители мегаполисов. Поэтому многие москвичи перебираются в область, заботясь о здоровье собственном и своих детей. Недвижимость в экологически чистых районах МО всегда пользуется спросом и стоит немало. Достаточно отъехать от Москвы километров на 20, уже можно почувствовать изменение обстановки – отсутствие гари и шума.

Жизнь в коттеджном поселке связана со следующими преимуществами:

• Приходится меньше платить за коммунальные услуги. Несмотря на большую площадь в собственности, в итоге счет за различные удобства будет меньше, чем за квартиру в Москве. Здесь нет нескольких услуг, за которые вы вынуждены платить в городе. В частности, за лифт, домофон, уборку подъезда, свет в местах общего пользования и прочее платят только жители многоквартирных домов. В собственном коттедже семья имеет больше возможностей по своему усмотрению распоряжаться ресурсами.
• В частном доме вы вольны слушать громкую музыку, стучать и плясать после 23 часов – ведь это не помешает соседям, которых просто нет. Никто вас не затопит сверху, а потоп в своей ванной – это только ваши проблемы, и не придется платить за ремонт соседям снизу. И никаких неприятностей с живущими через стенку алкоголиками и наркоманами.
• В своем доме вам не грозит периодическая миграция тараканов от соседей, а также никто вас не сможет доставать неприятными запахами, которые распространяются по вентиляции и из подъезда. В подвалах многоэтажек часто круглый год живут комары и даже крысы – и с этими соседями жильцы вынуждены сосуществовать. То ли дело свой дом…
• Жизнь в коттеджном поселке – это тишина, природа, пение птиц, трава и цветы. Всем этим вы можете наслаждаться каждый момент, забыв о городской суете.
• В своем домовладении вы вольны строить и перестраивать, сносить и передвигать. И все это не нуждается в каком-либо согласовании с соседями.
  

  Как выбрать участок для строительства дома: основные моменты Перейти
• Жизнь в коттеджном поселке – это наилучшие возможности весь год заботиться о своем здоровье. Наверняка рядом есть лес или луга, природный водоем, где можно заниматься спортом, гулять, собирая грибы-ягоды, купаться и ловить рыбу. То есть вы будете обеспечены активным отдыхом по желанию, а это совсем не то, то крутить педали в душном фитнес-центре по расписанию.
• Имея участок земли, трудно удержаться, чтобы не завести огород и сад. Можно разводить птицу или кроликов. Так вы обеспечите себя чистыми продуктами. А если настолько углубляться в сельское хозяйство желания нет, то все можно купить у соседей.
• Жизнь за городом очень полезна для детей – они имеют больше простора для подвижных игр и к тому же учатся любить и понимать природу.
• Для любителей домашних животных преимущество частного дома бесспорно. Никому не будет мешать ваша овчарка или, например, пять кошек. А самим животным намного лучше на воле и даже в просторном вольере, чем в квартире.
• Пикник с шашлыком всегда наготове. Вы можете хоть каждый день устраивать такие мероприятия, ведь для этого не надо специально собираться, вставать рано-рано и куда-то ехать пару часов, и то если без пробок. Можно, конечно, за приличную сумму в парке пожарить шашлык, но все равно это уступка обстоятельствам, когда очень хочется, но не можется.
• Когда на участке есть баня и бассейн, то вам не потребуется больше никакой фитнес. Главное, чтобы денег хватило на строительство.

Надо отметить и еще один момент – чувство удовлетворенности от обладания домом значительно превосходит таковое в отношении квартиры.

Жизнь в коттеджном поселке, как и любое явление, имеет и недостатки. Все прелести в полной мере вы сможете ощутить только в том случае, если вложите круглую сумму в строительство и обустройство дома. А затем потребуется позаботиться о содержании домовладения, ремонте и прочем. Здесь не будет управляющей компании, которая бы обеспечила поставку коммунальных услуг, ликвидацию аварий, уборку снега и прочее. Все эти вопросы ложатся на плечи хозяина усадьбы.

Обычно хозяева частных домов сталкиваются с такими коммунальными проблемами:

• Водоснабжение. Состав воды в водопроводах населенных пунктов Московской области далек от идеального. Часто владельцы усадеб бурят на участке скважины, но и свой источник не гарантирует хорошую воду. Выходом может стать только мощная система очистки на поселковом водопроводе.
• Канализация. Не во всех поселках есть центральная система. Большинство частных домовладений оснащаются септиками. За ними нужно ухаживать и периодически откачивать.
• Газоснабжение. От газа работает не только плита на кухне, но и отопительный котел. В первую очередь надо подобрать надежный и экономичный агрегат, а потом все время контролировать его работу. Если случится какой-то сбой, потребуется срочно вызывать мастера, а для этого надо иметь пару актуальных контактов. Все это сильно отличается от режима отопления квартир, когда жильцы замечают лишь ставшие теплыми/холодными батареи в соответствующий сезон. Альтернатива газу есть – электричество, во-первых, но оно очень дорого, и печь на твердом топливе, во-вторых, но с ней еще больше забот.
• Электроснабжение. Редко какой поселок может похвастаться отсутствием перебоев с электричеством. Где чаще, где реже, но в Подмосковье случаются разные проблемы. Это и отсутствие света по причине плохой погоды, недостаточное и нестабильное напряжение, лимиты на потребление. Устранить проблемы можно установкой своего генератора. И в любом случае нужны стабилизаторы электрического тока, иначе дорогостоящая бытовая техника долго не прослужит.

Неочевидные нюансы жизни в коттеджных поселках

Существенной особенностью жизни в коттеджном поселке является то, что расходы на содержание всех коммуникационных сетей несут сами владельцы собственности, государство в этом никак не участвует. Следовательно, выбирая дом, нужно внимательно проверить не только приглянувшийся объект, но и состояние и качество дорог внутри поселка и на подъезде к нему. Ведь вам предстоит из своего кармана оплачивать ямочный ремонт, и чем позже это случится, тем лучше.

Даже в случае небольшого коттеджа экономкласса вам придется платить каждый месяц около 10 тысяч рублей, и 60 % из них будут приходиться на общие расходы.

Коттеджный поселок – это не деревня. Он имеет свою структуру и правила. Поэтому каждый собственник дома обязан придерживаться установленного распорядка. А это накладывает определенные ограничения. Какие-то могут быть вполне очевидными и не особо обременительными, а некоторые вполне способны доставить как минимум дискомфорт. Часто список правил регламентирует время выгула собак, часы соблюдения тишины, скорость движения по дорогам в поселке, внесение изменений во внешний дизайн домов. А что если вас ограничат в возможности посадить какие-то деревья? И такое бывает…

Разновидности коттеджных поселков

Коттеджная застройка, равно как и уровень предоставляемых услуг в поселке, различается по качеству. На этом основании выделяют следующие категории объектов:

• оптима/оптима+;
• бизнес/бизнес+;
• элит.

Самый ограниченный сегмент на рынке – элитный, на его долю приходится 3–5 % предложений.

1. Оптима и оптима+

Это бюджетное жилье с минимальной обеспеченностью удобствами и инфраструктурой. Поселок такого класса оснащается:

• коммуникационными сетями: электрическими, водопроводными, газовыми (не всегда);
• транспортными со щебеночным покрытием (иногда бывает асфальт).

В таком поселке нет своей охраны и организованной эксплуатационной службы, только в одном случае из десяти имеется управляющая компания, обычно жильцы сами создают соответствующие структуры. Социальная сфера организована слабо и отличается неоднородностью, но все-таки она лучше, чем в обычном городском селе, где все складывается стихийно. В поселках категории оптима+ есть дополнительные услуги и благоустройство.

2. Бизнес/бизнес+

В отличие от предыдущей категории здесь более развитая инфраструктура. Обычно имеется охрана, частью которой является система видеонаблюдения. Социальная среда характеризуется большей однородностью и комфортом. Владельцы участков обязаны придерживаться установленных норм относительно внешнего вида дома при его строительстве. Для таких поселков выбирают живописные места в экологически благополучных районах с хорошей транспортной инфраструктурой. За порядком и коммунальным обслуживанием следит управляющая компания.

В поселке имеются следующие объекты благоустройства:

• площадки для детей;
• зеленые зоны;
• пешеходные, беговые и велодорожки, лыжные трассы;
• спортивные площадки, оснащенные различными тренажерами;
• футбольные и баскетбольные площадки;
• зоны для пикника.

В поселках категории бизнес+ все эти объекты бывают более фешенебельными, а также оборудуются пляжи, в зонах отдыха устанавливаются беседки, деревья и кустарники высаживаюся по всей территории.

3. Элит

Поселки такого типа отличаются самыми высокими стандартами, которые учитываются уже при проектировании. Все проекты домов с самого начала проходят согласование, что обеспечивает гармонию объектов застройки и соблюдение единой архитектурной концепции поселка в целом. Высокий уровень жизни и комфорт обитателей – важнейший принцип элитного домостроения.

Наверняка вы встречали подобные жилые массивы, состоящие их двухэтажных домов, утопающих в зелени улиц с красивыми заборами их камня или кирпича. Все коттеджи построены в едином стиле, который выбирается заранее, – например, итальянский, французский, скандинавский.

Еще одна изюминка элитных поселков – ландшафтный дизайн. Он очень гармоничен и продуман, изобилует разнообразными решениями. При этом высаживаются необычные и редкие растения, применяются дорогие материалы. Если рядом с поселком нет природного водоема, то сооружается искусственный.

Жизнь в коттеджном поселке выбирают люди, которых не устраивают ограничения многоквартирных домов. Собственный дом в тихом месте предпочитают и семьи с детьми, и вышедшие на пенсию люди. Их тянет к земле, хочется иметь возможность разбить сад, погулять по травке, полюбоваться выращенными своими руками цветами.

Кроме того, в таком жилом массиве есть все для полноценного отдыха детей и взрослых – парки, спортивные площадки и пр. Даже в поселке экономкласса присутствует необходимый уровень удобств и инфраструктуры, который обеспечит комфорт людям, предпочитающим жить вдали от городской суеты. Более дорогое жилье сочетает в себе все преимущества, какие только может предоставить современное жилищное строительство, в комплексе с тихим и уютным местом.

Критерии выбора коттеджного поселка для проживания

• Расстояние до города и его влияние на стоимость участка

В первую очередь нужно понять, какое место вас устроило бы под строительство дома. Для большинства людей важно, чтобы была возможность в любое время добраться до города за оптимальное время. Ведь хозяевам придется ездить на работу, а детям – в школу.

Чем ближе к городу, тем выше спрос и, соответственно, цены на землю. В Москве возле МКАД самые дорогие участки. То есть удаленность от города имеет первостепенное значение при ценообразовании.

Можно сказать, что только в 3 % случаев данное правило не выполняется. Встречаются такие примеры, когда разброс цен на участки в расположенных недалеко друг от друга поселках доходит до 30 %.

Стоимость земли определяется не только расстоянием до города. Она складывается с учетом района, категории земли и ее площади, класса населенного пункта, наличия инженерных сетей: водопровода, канализации, электросети и прочих условий. Об этих факторах речь пойдет ниже.

Оформление границ земельного участка: порядок, необходимые документы Перейти

• Здоровая окружающая среда

Не менее важна экологическая обстановка, которая также влияет на стоимость земли.

Повышенное загрязнение воздуха и воды будет при наличии в непосредственной близости промышленных, объектов, оживленной автотрассы, свалки. Если в составе выбросов и сбросов завода есть токсичные вещества, то они будут оседать на территории поселка и отравлять окружающую среду. Постоянное присутствие в воздухе, воде и почве повышенных концентраций вредных химических соединений делает непригодной территорию для проживания и отдыха.

Жизнь в коттеджном поселке будет благоприятной только при условии благополучной экологической обстановки, желательно около леса. До промышленных объектов должно быть не менее 5 км, а лучше 10. И автотрасса пусть проходит не ближе 2-3 километров.

Наличие природных объектов, таких как лес и река, повышает стоимость земли.

В Московской области есть районы, которые нельзя назвать благоприятными для жизни. Наилучшие экологические условия на западе, северо-западе и юго-западе области. При выборе участка нужно оценить все условия местности: есть ли леса и природные водоемы, каков гидрологический режим последних, какие ветры преобладают, насколько загрязнены территории (это можно узнать из экологических карт).

Наиболее чистыми районами являются территории на западе за МКАД. Соответственно, цены на землю тут наивысшие. Самые загрязненные районы расположены на востоке и юге от Москвы, и земля здесь стоит ощутимо меньше.

• Дороги и транспорт

Выбирая участок под строительство, надо обращать внимание на подъездные пути. Важно, чтобы была хорошая дорога. А также должна быть возможность добраться общественным транспортом – автобусом или электричкой, и при этом остановки находятся недалеко.

Обратите внимание! Наличие хорошей дороги, безусловно, важно. Но если по ней невозможно проехать в час пик из-за пробок, то это вряд ли обрадует жильцов поселка. Поэтому следует заранее лично изучить реальный автотрафик.

Проблема с перегруженностью дорог существует во всем Подмосковье, но все равно есть районы, где ситуация некритична. Помимо этого, надо изучить и другие дороги, которые станут альтернативой и позволят при необходимости добраться до поселка.

Если вы нашли участок, подходящий по всем параметрам, но с единственным недостатком – постоянные пробки на подъезде, то не стоит его покупать. Любое стояние в автомобильном заторе имеет массу минусов – колоссальное количество времени теряется зря, а на этом фоне растет нервозность, что в итоге расстраивает здоровье. Придется увеличить эксплуатационные расходы на машину 20 до 30 %, так как в пробках становится больше потребление топлива и технических жидкостей.

Если же вы не планируете ездить на своей машине, а в Москву будете выбираться иногда за покупками, то даже при наличии пробок на дорогах вам подойдет коттеджный поселок, недалеко от которого есть железнодорожная станция. Кстати, наличие ж/д сообщения предпочтительно всегда, потому что в МО электрички – самый быстрый вид транспорта.

• Инфраструктура коттеджного поселка

Наравне с привычными коммунальными услугами для удобства жизни в коттеджном поселке важна развитая инфраструктура. При выборе участка под застройку надо обязательно обратить на нее внимание.

Минимальный комплекс состоит из следующих объектов:

• детская и спортивная площадки;
• магазин;
• аптека;
• парикмахерская;
• банкомат;
• детские сады и школы.

Если в коттеджном поселке недостаточно торговых точек, то это создает неудобства. Жильцы вынуждены делать запасы продуктов, хозяйственных мелочей и прочего, но и это не гарантия, что нехватка чего-то нужного не случится в самый неподходящий момент.

Выбирая участок под застройку, нужно также изучить окружающую обстановку: какие есть ближайшие населенные пункты и на каком расстоянии, какие объекты могут представлять интерес, например магазины, развлекательные центры, автозаправки и мойки и прочее.

• Наличие центральных коммуникаций: водопровод, канализация, электросеть

Как правило, рядом с городами во всех поселках имеется электричество, центральные водопровод и канализация. Но по мере удаления от крупных населенных пунктов часто возникают проблемы, и в только что построенных поселках может не быть даже электричества.

Построить дом за городом при отсутствии электроэнергии весьма проблематично, потому что оборудование в основном работает от электричества. Выяснить информацию относительно подключения коттеджного поселка к электросети можно в местной администрации. Если подобные работы запланированы в ближайшем будущем, то как временный вариант на стройке можно подключить генератор, который обеспечит подачу электроэнергии для строительного оборудования.

• Особенности рельефа

В Московской области очень мало абсолютно ровных территорий. Местность в основном представляет собой низины и небольшие возвышенности.

На самом деле, имеет большое значение для жизни в коттеджном поселке его местоположение – в низине либо на холме. В первом случае надо быть готовым к повышенной влажности, высокому уровню грунтовых вод, который, в свою очередь, создаст определенные проблемы при сооружении фундамента. Также наверняка понадобится делать дренажную систему, чтобы избавиться от избытка паводковых и ливневых вод.

Помимо этого, повышенное содержание воды в почве связано с необходимостью ограничений при выборе растений – далеко не все из них способны переносить переувлажнение.

• Наличие постройки

Покупать участок с уже готовым домом предпочтительнее, конечно, если хватает средств.

Но здесь надо будет основательно изучить саму постройку, для чего нужны профессиональные знания. Лучше выбор делать вместе с грамотным строителем, который сможет компетентно оценить качество дома от фундамента до крыши. При покупке готовой постройки всегда существуют риски не заметить какие-либо дефекты. А если они будут существенными, то обернутся в дальнейшем дополнительными затратами, и не только финансовыми. Согласитесь, будет очень неприятно приобрести дом, а через несколько месяцев выяснить, что плохо сделана, например, гидроизоляция фундамента.

Но покупка готового дома на участке земли имеет и свои плюсы:

• нет этапа строительства, в коттедж можно сразу заезжать;
• не надо арендовать жилье на период постройки, отсюда экономия средств;
• отделочные и ремонтные работы можно выполнять, проживая в доме.

К числу основных недостатков участка с готовым домом относятся следующие:

• серьезный риск не увидеть дефекты строительства, которые могут состоять как в нарушении технологии, так и в недостаточном качестве материалов;
• если дом нуждается в ремонте и переделке, то новые владельцы вынуждены тратить дополнительные средства и какое-то время терпеть неудобства, потому что жить придется в условиях ремонта.

При выборе участка нужно ориентироваться не только на собственные желания и впечатления, но и поискать информацию в открытых источниках. Любые несоответствия надо анализировать. В реальности вы должны на участке видеть все то, что изложено в описании.

Сегодня рынок недвижимости насыщен самыми разными предложениями. Информация размещается на множестве интернет-сайтов, предоставляющих полные сведения в удобном формате относительно участков под строительство. Люди, желающие приобрести землю, могут оперативно выбрать подходящие объекты и оформить сделку. В итоге на всю процедуру вместе с поиском уходит полтора-два месяца.

Правила оплаты за инфраструктуру в коттеджных поселках

Жизнь в коттеджном поселке с навороченной инфраструктурой, безусловно, очень комфортна. Но надо понимать, что затраты на сооружение всех этих объектов включаются в стоимость домов, а содержание ложится на плечи собственников.

В любом случае нужно понимать, как и за что вам придется платить. Иногда объекты коттеджных поселков обслуживают внешнее население, обеспечивая собственную окупаемость и даже прибыльность. Но это бывает очень редко, обычно всю инфраструктуру содержат сами жители.

Застройщики уже учли все свои расходы на сооружение общих объектов в смете каждого дома. Затем раз в месяц домовладельцы будут вносить определенную сумму в составе коммунальных платежей на эксплуатацию объектов инфраструктуры. При покупке дома продавец и покупатель обсуждают этот вопрос. Сумма может быть рассчитана несколькими способами: фиксированный платеж с одной усадьбы (этот метод используют обычно в элитных поселках), в зависимости от площади дома, комбинированный (фиксированная часть за дом + тариф за участок).

Самый распространенный метод – платеж в зависимости от площади дома.

Для жилья бизнес-класса расходы на эксплуатацию составляют в среднем 45–75 рублей за квадратный метр. Тариф формируется с учетом типа постройки – самый низкий для коттеджей, затем идут таунхаусы и наиболее высокий для квартир. Это объясняется тем, что дома имеют большую площадь, а квартиры, наоборот, маленькую.

В коттеджном поселке бизнес-класса ежемесячные расходы домовладения будут в районе 12 000–20 000 рублей, владельцам таунхаусов придется заплатить 10 000–15 000 руб., а квартир – 4000–8000 руб.

При покупке дома в коттеджном поселке будущий владелец знакомится не только суммой предстоящих расходов, но и с условиями их корректировки. Обычно тарифы пересматриваются раз в год и увеличиваются на определенный процент.

Для эксплуатации объектов инфраструктуры и решения прочих хозяйственных вопросов создается либо управляющая компания (тогда ей принадлежит все это имущество), либо жильцы объединяются в ТСЖ (или иное аналогичное образование) и владеют активами на условиях долевой собственности.

Расходы на содержание имеющихся объектов определяются количеством услуг. Понятно, что их набор будет отличаться для поселков классов эконом и элит. В последних могут быть фитнес-центры, бассейны, детские сады, развлекательные центры, медицинские пункты, на содержание которых потребуется 70–80 тысяч рублей ежемесячно.

В поселках с минимальным набором объектов инфраструктуры ежемесячные платежи ограничиваются 15 000 руб. Это совершенно оправданно, потому что люди, покупающие жилье экономкласса, не готовы платить больше за содержание всех дополнительных наворотов. Даже если там уже построены какие-то из этих объектов, они либо сдаются в аренду, либо консервируются.

Существует еще один вариант сэкономить на объектах инфраструктуры, но он применяется, как правило, при строительстве жилья классов бизнес и элит. Жилой массив строится рядом с действующим домом отдыха либо таковой сооружается вместе с коттеджами. Тогда владельцы коттеджей могут пользоваться всеми услугами объекта, который к тому же зарабатывает деньги на свое содержание.

Дома в поселках одного класса могут стоить примерно одинаково вне зависимости от того, насколько развита их инфраструктура. Количество объектов в большой степени зависит от площади территории. Если участок маленький, то никто не будет строить там полный набор, потому что с экономической точки зрения это неоправданно. Если же площади позволяют, тогда есть смысл сооружать много интересных объектов коммерческого направления.