Как выбрать квартиру и не ошибиться

Выбор типа жилья

Первичным жильем считаются новостройки, которые еще не имели владельцев или находятся в стадии строительства. Вторичное жилье – это квартиры или дома, которые уже были сданы в эксплуатацию и имели владельца. Чтобы понять, какую квартиру лучше выбрать, важно разобраться, что представляет собой каждый тип жилья. Для этого необходимо знать плюсы и минусы и новостроек и «вторичек».

• Достоинства и недостатки квартир вторичного типа

Весомый плюс «вторички» в том, что чаще всего она уже пригодна для жизни. Даже если это не совсем так, то новым владельцам достаточно сделать косметический ремонт и можно сразу заселяться. Это особенно актуально для тех, кто покупает жилье для сдачи в аренду. К тому же сумма коммунальных услуг в квартирах вторичного рынка несколько ниже, чем в новостройках.

Недостаток жилья на вторичном рынке в том, что оно уже эксплуатировалось ранее, а значит, имеет проблемы, связанные со старой сантехникой или проводкой. Нужно быть готовым к тому, что трубы текут, а розетки искрят.

Да, расходы на косметический ремонт могут быть небольшими, но со временем добавляются другие регулярные траты, связанные с износом инженерных коммуникаций и т. д. Нередко состояние подъездов и лестничных клеток оставляет желать лучшего. Уровень комфорта от проживания в доме старой застройки несколько ниже. Хорошо, если хотя бы на входной двери установлен домофон.

• Достоинства и недостатки жилья на первичном рынке

Приятно ощущать себя первым и пока единственным владельцем. В домах новой застройки, как правило, высокие потолки, широкие коридоры и просторные лифты, а подъезды чистые и ухоженные.

В последние несколько десятилетий застройщики уделяют особое внимание планировке, что делает проживание в новостройках существенно комфортнее. Особенно приятно то, что в доме новой застройки часто имеется подземный паркинг для владельцев квартир, а иногда даже зона для выгула собак. Уровень безопасности в таких домах существенно выше, чем в зданиях советской постройки.

Однако если бы было все столь идеально, у покупателей не возникал бы вопрос, как выбрать квартиру, и отпала бы необходимость в этой статье. Жилье в новостройках сдают чаще всего с черновой отделкой, поэтому до заселения потребуется дополнительно вложиться в ремонт. О том, чтобы сразу после покупки сдавать квартиру, нет и речи.

Чистовая отделка в первый раз потребует от владельцев не только финансовых вложений, но и физических, моральных и временных. Не стоит забывать, что соседи тоже вынуждены заниматься ремонтом, поэтому о тишине в первые полгода, а то и год придется забыть. Звуки перфоратора, стук и запах краски станут привычными. Конечно, для семьи с маленьким ребенком или для пожилых людей это не очень удобно.

Выбор района проживания

Выбирать подходящий район стоит исходя из параметров, которые для вас наиболее значимы. Это может быть близость к метро или трассе, расположение рядом с подходящей школой или домом родителей. Не исключено, что для вас важно, чтобы дом был недалеко от офиса, парка для пробежек, площадки для выгула собак и т. д. Чтобы ускорить процесс выбора дома, необходимо составить для себя список значимых критериев и оценить каждый район на соответствие им.

Обращайте внимание на репутацию района. Выбирая квартиру в центре, будьте готовы к тому, что по вечерам, праздникам и выходным ночью по улицам будут гулять шумные компании. Если район старый со слабо развитой инфраструктурой и обилием высоток, в нем может быть опасно. Недостатком станет и обилие алкогольных магазинов с низким прайсом и сомнительной продукцией, особенно если вы цените тишину и покой.

Выбор конструкции дома

Смотрите на конструкцию дома, от этого зависит комфортабельность будущего жилья. Владея информацией об энергоэффективности, уровне звукоизоляции, долговечности материалов и т. д., вы сможете быстрее понять, как правильно выбрать квартиру для себя и не пожалеть.

Застройщики в нашей стране возводят три типа домов: панельные, монолитные (монолитно-кирпичные) и кирпичные.

Панельные дома популярны еще со времен советской застройки. Здания по этой технологии возводят из железобетонных панелей – готовых блоков, которые собирают на заводе. Из таких изделий далее строят дома. В среднем на панельную многоэтажку уходит примерно 1,5–2 года.

Большая часть современного жилого фонда состоит из монолитных домов с железобетонным основанием и стенами из мелкоштучных каменных блоков. Последние отливают прямо на строительной площадке и укладывают бесшовным методом. Такие дома долговечны и служат до 120 лет.

А вот кирпичных домов на первичном рынке очень мало. Компании избегают этого метода застройки из-за дороговизны.

Так как же выбрать хорошую квартиру? Выбирая жилье в панельном доме, важно понимать, с чем придется столкнуться. Первое – в таких домах шумно. Второе – из-за большого количества несущих стен сделать перепланировку практически невозможно. Энергоэффективность панельного дома зависит от серии. Современные «панельки» удерживают тепло не хуже монолита. А вот дома советской и постсоветской эпохи могут быть холодными, так как пропускают тепло через швы между плитами.

При постройке монолитных домов разрабатывают индивидуальные проекты, что делает выбор планировки квартир довольно широким. Современные новостройки предлагают совершенно разные форматы жилья: с большими террасами, высокими потолками до 4–6 м, двухуровневыми квартирами и т. д. Дома довольно энергоэффективны, благодаря бесшовной технике строительства и утеплению стен. Но звукоизоляция может немного страдать, хоть и не так сильно, как в панельных домах.

Если вы уже сделали выбор в пользу кирпичного дома, вам будет полезно знать, что эти дома самые долговечные. Срок эксплуатации доходит до 200 лет. Даже в самые лютые морозы в квартире из кирпича будет тепло. Эти дома обладают высокой энергоэффективностью. Но с перепланировкой будет трудно, так как большинство стен являются несущими.

Выбор этажа

Новостройки могут достигать 30 этажей и больше. Но какую квартиру выбрать? Остановиться на низких этажах, высоких или где-то посередине? Если вы думаете, что разницы никакой нет, то развеем ваши убеждения. К этому нужно отнестись ответственно и понимать, что мы выбираем не только этаж квартиры. От того, на каком уровне расположена жилплощадь, зависит ее освещенность, уровень шума и стоимость.

Нижние этажи (квартиры до 4-го этажа) самые шумные и просматриваемые. Стоимость квартир здесь ниже примерно на 5 %. Преимущество такого расположения – независимость от лифта.

Средние этажи (с 4-го по 10-й) обладают самым высоким спросом. В них практически не ощущается шум улиц, больше освещения, из окон открывается широкий обзор.

Квартиры с расположением на верхних этажах (с 10-го и выше) наиболее зависимы от лифтов и рисков, связанных с пожарной безопасностью. При этом внешние звуки практически сведены к нулю, а из окон открывается широкий обзор.

И еще, чем выше расположена квартира относительно земли, тем чище воздух. Самая большая концентрация вредных веществ скапливается на уровне 1–6-х этажей. Если квартира расположена выше, то и воздух там чище, если, конечно, поблизости не дымят крупные заводы или другие вредные производственные предприятия.

Выбор планировки квартиры

Если вы не задумывались о будущей планировке квартиры, то стоит сделать это незамедлительно. Это позволит сузить круг поиска и получить более четкое представление о желаемой жилплощади. Что предлагают современные застройщики на рынке недвижимости? Выбор разнообразен, от маленьких студий до огромных пентхаусов. Вам лишь стоит остановиться на том, что подходит под конкретные критерии.

К популярным относят следующие виды планировок:

• Европланировка. Ее отличие от традиционной в отсутствии перегородок между кухней и гостиной. Это делается для расширения пространства, как в студиях и в более просторных квартирах ради экономии жилой зоны.
• Свободная планировка. Межкомнатных стен в такой квартире нет вообще, есть лишь единое пространство, которое вы можете обустроить на свой вкус. В качестве опорных конструкций используются железобетонные пилоны. В такой квартире вас ждут дополнительные траты на возведение перегородок.
• Хайфлет. Потолки в таких квартирах достигают высоты от 3,2 м, что позволяет визуально увеличить пространство и создать дизайн-проект по индивидуальной разработке.
• Жилье редкого формата. Вариант для тех, кто хочет получить необычное жилье. Изюминкой в такой квартире могут стать панорамные окна, эркеры, открытые террасы на верхних этажах, окна в ванной и т. д.

Планировка может быть линейной (комнаты расположены друг за другом вдоль коридора), распашной (часть окон в квартире выходят на противоположную сторону дома) и угловой.

Отличия в планировке могут быть и по степени функциональности. Так, в некоторых квартирах увеличивают площадь ванных комнат, балконов или лоджий, обустраивают дополнительные кладовые, гардеробные, ниши для комодов и шкафов. Думая над тем, как выбрать квартиру, учитывайте, какую планировку хотели бы получить и какие критерии для вас наиболее важны.

Не менее важные параметры квартиры

• Расположение и размеры оконных проемов

Есть существенные отличия в размере и форме окон. Их параметры зависят от проекта, серии дома, особенностей конструкции, климата и т. д. При необходимости перепланировки это может стать как преимуществом, так и недостатком и ограничивать владельцев в действиях.

Так, когда в комнате два окна расположены на расстоянии 1 метра и более, можно поделить ее на две таким образом, чтобы в каждой было окно.

При наличии одного окна для перепланировки возможностей остается меньше. То же касается и сплошного фасадного остекления от пола до потолка. Разбивка на комнаты зависит от расположения вертикальных импостов с определенным шагом.

От размеров окон зависит освещенность комнат. Имеют значение и стороны света, но об этом в следующем пункте.

• Инсоляция квартиры и ориентация комнат по сторонам света

Согласно санитарным нормам в квартиру в течение суток должен попадать солнечный свет. Называется это инсоляцией, которую можно рассчитать. Сделать это не так просто, так как показатели зависят от высоты этажа, географического расположения квартиры и дома, количества комнат и т. д.

В нашем случае достаточно учесть продолжительность инсоляции в зависимости от географического расположения дома:

• Северная: два с половиной и более часов в день в период с 22 апреля по 22 августа.
• Южная: полтора и более часов в день в период с 22 февраля по 22 октября.
• Центральная: два и более часа в день в период с 22 марта по 22 сентября.

Продолжительность инсоляции зависит от количества комнат. В трехкомнатной квартире инсоляция должна быть как минимум в одной комнате. В четырехкомнатной и более – в двух комнатах и т. д.

Определить ориентацию комнат можно при помощи специальных приложений на смартфоне или обычного компаса. Так, спальня, гостиная и детская для европейских частей страны должны выходить на юг, юго-восток или запад. Лучшее расположение для кабинета – юго-восток, а для кухни – восток, северо-восток или северо-запад. Для подсобных помещений ориентация не имеет значения.

• Высота потолков

В среднем высота потолков в многоквартирных домах варьируется от 2,5 до 3,8 м. Показатель зависит от типа дома, серии, особенностей конструкции и даже автора проекта, если речь идет об индивидуальной разработке архитектурного бюро. В некоторых случаях высота потолка достигает 4 м и даже 4,5 м, но это редкие случаи.

От высоты потолка зависит визуальное восприятие площади и пространства квартиры. Также в квартире с высоким потолком можно повесить каскадную люстру или многоуровневые светильники.

• Наличие балкона или лоджии

При осмотре новой квартиры имеет смысл заранее прикинуть расположение мебели на лоджии и балконе. Их можно успешно использовать, поставив шкаф, небольшой диванчик, повесив полки. Для фрилансера или удаленного сотрудника на балконе можно соорудить рабочее место с большим количеством естественного освещения. Ну или дополнить интерьер креслом-качалкой и несколькими кашпо с сочной зеленью.

Не разрешается полностью демонтировать балконный блок ради присоединения его к комнате. Но, при согласовании перепланировки, можно убрать подоконную часть и смонтировать остекление с двупольными дверями. Балкон с комнатой по-прежнему будут отдельными помещениями, но это изменение визуально объединит их и добавит света в комнату.

Как выбрать участок для строительства дома: разбираемся во всех особенностях Перейти

• Наличие антресолей и встроенной мебели

Элементами планировки квартиры могут стать антресоли и встроенная мебель, которую сложно изменить. Нужно до покупки обращать внимание на их состояние и функциональность. Если они без дефектов, смонтированы не так давно и грамотно, то могут стать полезными и удобными для хранения вещей.

Но в случаях, когда встроенный шкаф не имеет фурнитуры, его фасад изношен, а двери не закрываются, стоит сразу заложить в бюджет стоимость его демонтажа и обустройство нового места хранения.

• Наличие подсобных помещений

К таким относят кладовки и гардеробные. Их количество и размеры зависят от образа жизни владельцев, привычки хранения вещей, общей численности семьи и т. д. При необходимости перестройки квартиры за счет демонтажа подсобных помещений можно увеличить пространство ванной, кухни или другой жилой комнаты.

• Ширина проходов и дверных проемов

Пункт актуален, когда все комнаты остаются в неизменном виде, а перепланировки не ожидается. Здесь необходимо вооружиться рулеткой и сделать нужные измерения.

Вся мебель и бытовая техника в квартиру вносится через дверной проем. Замерьте ширину дверных проемов и проанализируйте на соответствие с нормами СНиП: ширина коридора от стены до стены должна составлять 90–120 см; ширина светового проема межкомнатных дверей — 80 см; дверей в санузлы и подсобные помещения — 60–70 см; входной двери — 80–90 см.

Выбор отделки квартиры

Думая над тем, как выбрать квартиру в новостройке, позаботьтесь и о предстоящем ремонте. Дело в том, что бюджет покупки напрямую будет зависеть от того, какое жилье вы предпочтете – с отделкой или нет. Это влияет и на объем работы, и на время, и на финансы. Благо, современный рынок предлагает разные варианты отделки, на любой кошелек и вкус, и у каждого есть свои преимущества.

Квартира может быть вообще без отделки или с черновой, предчистовой, чистовой, под ключ и дизайнерской.

Наиболее популярно среди населения жилье без отделки. Внешне это просто бетонная коробка с предусмотренными проемами для окон и дверей. Сразу заехать в такую квартиру не получится как на первичном рынке, так и на вторичном, но зато она обойдется в меньшую сумму.

Если нет желания возиться с грязной работой, можно приобрести жилье с черновой отделкой. В такой квартире частично проведены работы по выравниванию пола, стен и потолков, подведены некоторые коммуникации, установлены счетчики водоснабжения.

Квартира с предчистовой отделкой подготовлена к финишным работам. В ней уже проведено электричество, оборудован санузел, установлены розетки и выключатели. В варианте предчистовой отделки формата whitebox могут быть поклеены обои под покраску и установлены межкомнатные двери.

Хотите сразу заехать в квартиру и не желаете заниматься ремонтом? В таком случае ваш вариант – квартира с чистовой отделкой или ремонт под ключ. В случае квартиры в новостройке владелец имеет выбор между несколькими стилями ремонта. При выборе «вторички» остается довериться вкусу прежних хозяев.

Если выбирать квартиру с дизайнерской отделкой, придется тесно взаимодействовать со специальным бюро, которое разрабатывает индивидуальные проекты. В этих случаях специалисты учитывают пожелания собственника, бюджет и много других факторов. Владельцу же не придется терпеть шум или пыль, нужно лишь выбрать подходящий вариант, остальное сделают квалифицированные сотрудники.

Еще несколько требующих внимания нюансов

• Места совместного пользования

На стоимость квартиры влияет состояние стен, потолков, полов, светильников в местах общего пользования. Квартира может быть дорогой, но темные лестничные площадки без светильников с полуразрушенными полами и грязными стенами испортят все впечатление.

• Расположение квартиры на этаже и соседи

На этаже может быть разное количество квартир. Это зависит от типа и проекта дома. Если вместе с вашей на площадке всего две квартиры, то, скорее всего, вам не придется тесно общаться с соседями. А вот если на площадке 6–8 квартир, то, с соседями вы будете видеться чаще и вступать в коммуникацию тоже.

А вот кем окажутся ваши соседи, сложно понять даже спустя несколько месяцев проживания, а тем более при осмотре. Имейте это в виду и постарайтесь навести справки о том, кто обитает в доме. Поговорите с другими постоянными жителями, сходите к участковому, познакомитесь с потенциальными соседями лично при возможности.

• Тип лифта

В жилых домах устанавливают пассажирские лифты (вместимость до 4 человек) и грузопассажирские (на 8 человек). В новых домах с большим количеством квартир устанавливают или грузопассажирские, или даже оба типа лифтов. Это избавляет владельцев от проблем с подъемом крупногабаритной мебели, пианино, бытовой техники, велосипедов и колясок.

Варианты лифтов старого образца с распашной дверью встречаются нечасто, в исторических центрах городов. Могут встретиться и лифты пристроенные – ненадежные варианты в сравнении с современными.

Стоит обратить внимание и на производителя лифта. Лучше, если это лифт европейского происхождения. Они надежные и менее шумные, чем российского производства.

Сколько стоит квартира в Ярославле и в каком ЖК покупать Перейти

• Консьерж или охрана

В плане оценки квартиры критерий не самый важный. Но бывали случаи, когда консьержи запоминали внешность воров, благодаря чему их удавалось быстро отыскать. А еще охранники нередко передают жильцам интересные сведения или потерянные вещи, документы и т. д. Этот факт не нужно ставить во главу угла, думая, как выбрать квартиру, достаточно просто учитывать.

Оценка состояния квартиры

При осмотре будущей квартиры не нужно стесняться. Вы должны смело задавать хозяевам все волнующие вас вопросы. Особое внимание стоит уделить таким моментам:

• Напор воды – для квартир, расположенных на верхних этажах, это особенно важно.
• В каком состоянии находятся трубы – даже после окрашивания труб ржавчина может выступать на поверхности. А ржавая труба – это повышенный риск затопления.
• Следы плесени или грибка. Они могут быть в санузлах, на кухне, на пластиковых окнах и даже за шкафами на стенах.
• Отопление. Иногда владельцы пытаются скрыть проблемы с отоплением и до прихода покупателей обогревают помещение. Не нужно доверять ощущениям – проверяйте батареи.
• Состояние окон. Обратите внимание, герметично ли закрываются окна, в каком состоянии фурнитура и резиновые уплотнители.
• Состояние балкона и лоджии. Есть ли остекление, утеплен ли балкон.
• Проводка. Попросите владельцев продемонстрировать проводку. Желательно, чтобы она была медная, а не старая алюминиевая.
• Счетчики. Установлены ли счетчики на воду, газ и т. д.
• Соответствие квартиры плану. Если перепланировка была выполнена незаконно, это обернется большой проблемой в будущем.
• Состояние полов. Плитка не должна потрескивать, а качественно уложенный паркет – скрипеть. Линолеум на хорошей стяжке не имеет неровностей.

Основные риски при покупке квартиры

Когда выбор сделан, остается только заключить сделку. Но тут не все так просто. При покупке квартиры остаются риски. Это касается и первичного рынка, и вторичного. Просто спектр проблем отличается между собой. Необходимо осветить каждую.

• Покупка по поддельным документам

Покупатель всегда рискует, когда идет на сделку по доверенности. Вообще, сам факт работы по доверенности должен вызывать вопросы. Например, по какой причине собственник сам не может участвовать в продаже квартиры? Идеально, если получится договориться с владельцем, чтобы на подписание документов приехал он сам, лично. Это позволит избежать многих проблем. Но если собственник отказывается, а квартира вам идеально подходит, – попробуйте подстраховаться.

Проверьте паспорт владельца квартиры. Данные в его документе и доверенности должны совпадать. Изучите пункт, в котором указаны действия посредника. Есть ли там пометка, что он может подписывать документы и заниматься продажей? Доверенность можно проверить на подлинность. Для этого необходимо зайти на сайт Федеральной нотариальной палаты и сравнить реквизиты. Настоящая доверенность должна быть в реестре, если ее нет, значит, срок доверенности истек или же она поддельная.

• Неприватизированная квартира

Покупая квартиру со вторичного рынка, убедитесь, что она приватизирована. Часто владельцы таких квартир не имеют права их продавать, потому что по закону они не являются их личной собственностью и принадлежат государству или муниципальному образованию. Купить такую квартиру можно только после ее полной приватизации бывшим владельцем.

Если хозяин только начал этим заниматься, стоит подождать, когда он доведет дело до конца. Вы можете попросить у владельца квартиры доказательства того, что она приватизирована. Для этого он должен предоставить договор передачи квартиры в собственность и форму 9 или единый жилищный документ, ЕЖД, чтобы показать, кто в квартире зарегистрирован.

Дело в том, что все зарегистрированные родственники в такой квартире имеют право на приватизацию. Продавец может быть единственным собственником такой квартиры, но при этом в ней могут быть прописаны его дети и жена. И каждый член семьи может участвовать в приватизации, а несовершеннолетние дети обязаны это делать. Что делать в таких случаях – подскажет грамотный юрист.

• Несогласованная с другими собственниками продажа

В квартире может быть несколько собственников. В таком случае понадобится согласие на продажу от каждого из них. Если в ходе оформления документов выяснится, что про одного из собственников забыли, сделку могут признать недействительной.

Чтобы узнать реальное количество собственников, нужно проверить свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН. При наличии нескольких собственников в сделке должны участвовать все. Когда квартира в собственности супругов, просите от второго согласие на продажу. Оно должно быть нотариально заверено. При наличии несовершеннолетних детей необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства. Будьте внимательны к документам продавца. Если он говорит, что квартира куплена не в браке, необходимо получить нотариально заверенное заявление об этом.

• Неучтенное наследство

Рискованной считается сделка, по которой собственник продает жилье, полученное по наследству. Через несколько лет могут объявиться родственники и начнут претендовать на часть недвижимости. В случае если унаследованная квартира подходит вам, лучше проконсультируйтесь с юристом, стоит ли ее покупать. А еще лучше, попросите у владельца нотариально заверенное заявление о том, что он о существовании других наследников не знает, а в случае их появления все риски возьмет на себя.

• Долги за жилищно-коммунальные услуги

Владельцы квартир могут иметь долги за газ, электроэнергию, отопление и т. д. Они обязаны их уплатить сами, к новому собственнику эти обязательства не переходят. А вот долг за капитальный ремонт переходит к следующему собственнику, так как закреплен за квартирой. Его придется гасить новому владельцу.

Как выбрать квартиру без долгов? Договоритесь с собственником, чтобы он показал квитанции по уплате ЖКУ за последний месяц. Обратите внимание, нет ли в квитанции задолженностей. При наличии таковых попросите скидку на сумму долга или договоритесь, чтобы собственник закрыл все платежи самостоятельно. Но наличие долгов по ЖКУ – это не страшно. Главное, чтобы квартира не была арестована по этой причине.

• Иные долги собственника

Наличие других долгов владельца квартиры может стать причиной обременения даже единственного жилья. Единственный разумный совет, как выбрать квартиру без догов и обременений, – проверить ее с помощью сервиса Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

• Затягивание или прекращение строительства

Это основной риск при покупке квартиры в строящемся доме. Стройка – это риск не только для покупателя, но и для застройщика. Он должен спрогнозировать результаты работы на несколько лет вперед. Это и доходы от продажи квартир, и работа строителей, и курс валют и даже изменения в законодательстве. Прогнозы сбываются не всегда. И даже надежный застройщик может подвести со сроками сдачи квартиры. Здесь можно обезопасить себя только одним способом – найти грамотного юриста и каждый шаг сделки согласовывать.

• Сомнительный статус земли

Не стоит покупать квартиру в доме, который расположен на земле с сомнительным статусом. Важно заранее проверить, кому принадлежит участок земли, где возводится новостройка. Земля должна быть в долгосрочной аренде у хозяина постройки или быть в его собственности. Вы не сможете оформить квартиру в собственность, если земля находится в краткосрочной аренде и ее срок заканчивается к моменту сдачи дома. Придется подавать в суд.

Если застройщик имеет право бессрочного пользования участком, последствия будут такими же. Кроме того, важно проверять статус участка. Земля не должна относиться к сельскохозяйственной или находится в природоохранной зоне.

• Двойная продажа

Чтобы избежать риска двойной продажи одного и того же жилья, необходимо заключить с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). По нему вы получите право на квартиру. Это единственный документ, который имеет законную силу при покупке строящейся квартиры в новостройке. Договор проходит обязательную госрегистрацию. Квартира всегда проверяется на принадлежность третьим лицам. При регистрации договора квартира проходит проверку. В этом случае, даже если жилье будет продано кому-то еще, суд решит вопрос в вашу пользу.

• Неудовлетворительное качество жилья

Ну и еще один весомый риск – покупка квартиры в новостройке с браком. Владелец только что построенной квартиры может столкнуться с неисправной работой инженерных коммуникаций. Это и плохой напор воды, и проблемы с отоплением, и слабая электропроводка. Если вы принимаете квартиру летом и не можете проверить работу системы отопления, укажите это в акте приема-передачи.

Застройщик обязан исправить все имеющиеся недочеты в определенный срок. Но необходимо проследить, чтобы в договоре обязательно были указаны гарантийные обязанности застройщика и сроки, в течение которых компания обязуется устранить все недостатки.