Регистрация дома: пошаговая инструкция и подводные камни

Задачи регистрации дома

Чтобы построенное здание обрело законный статус, необходимо сделать запись о нем в Едином государственном реестре недвижимости – ЕГРН. При отсутствии официальной регистрации дом будет называться самостроем, и владелец не сможет воспользоваться своим правом собственности в отношении возведенного здания. Однако в этом доме можно спокойно жить, провести свет, воду, газ, канализацию и оплачивать коммунальные услуги. Если возникнет необходимость сдать собственность в аренду, продать, указать в завещании, подарить или заложить в банке, законно воспользоваться своими правами на недвижимость не получится.

Поэтому зарегистрировать свою частную собственность выгодно и владельцу, и государству. Что влечет за собой постановка на учет недвижимости гражданина:

• Внесение в базу налоговой службы и начисление платежей начинается с момента регистрации объекта в госреестре и выдачи кадастрового паспорта.
• Защита со стороны закона ваших имущественных прав на строение. Если недвижимость не зарегистрирована на ваше имя, фактически вы не являетесь собственником. Если случится грабеж или другая неприятная ситуация, отстоять свои права в суде будет сложно.
• В случае пожара, стихийных бедствий и других ЧС официальный собственник может рассчитывать на частичную компенсацию поврежденного имущества или полное восстановление жилья после его утраты.
• Законное право продать, сдать в аренду, подарить или внести в завещание недвижимость.
• Оценка ценности постройки как материального объекта (требуется, например, для начисления налогов) осуществляется в соответствии с кадастровой ценой объекта.

Отличия новых правил регистрации дома от старых

Ранее перед строительством нового жилья нужно было получить разрешение от надзорных органов. Для возведения дачных домиков в садовых товариществах разрешение не требовалось. Все документы подавали в Росреестр.

Регистрация жилого дома и права собственности владельца состояла из нескольких частей:

• Получали разрешение на возведение здания, которое не требовали от владельцев домиков для временного пребывания на садовых и дачных участках.
• Получали техническую документацию на построенное здание. Планы и схемы показывают технические параметры постройки, которые подлежат закреплению в кадастре и помогают зарегистрировать право собственности на недвижимость.
• Для подачи заявления в Росреестр приходили в МФЦ и заполняли бланк. В качестве приложения к нему выступали разрешение на строительство, техническая документация, копия паспорта и чек об оплате госпошлины. Свидетельство на право собственности на землю не всегда прикладывали, потому что все данные есть в ЕГРН. Оператор МФЦ принимал бумаги, отдавал расписку и назначал дату готовности выписки из ЕГРН на дом.
• Получали выписку на руки. Срок выполнения процедуры регистрации занимал 7 дней после подачи заявления, и еще около 2-3 дней требовалось на передачу документов назад в МФЦ. За справкой нужно было прийти в тот день, который установил работник МФЦ. Результатом всех процедур была выписка из ЕГРН. В нее входят все данные о постройке и подтверждение вашего права собственности на дом.

В последнее время произошли изменения, которые упростили процедуру строительства и регистрации новых зданий.

К ним относится отмена разрешений на возведение домов и другое:

• Изменились параметры, которые характеризуют частный жилой дом.
• Отменили формулировку «дачный дом», теперь строения делятся на жилые и садовые дома.
• Установили единый уведомительный порядок строительства, согласно которому регистрируются и жилые, и садовые дома.

Порядок регистрации дома

Первый этап: подаем Уведомление о планируемом строительстве/реконструкции здания.

В бумажном виде в регистрирующие органы предоставляем:

• Уведомление с указанием Ф. И. О., паспортных данных, а также сведений о месте регистрации (прописке).
• Кадастровый номер земельного надела, где будет осуществляться застройка или реконструкция, данные о собственнике, типе использования земель.
• План будущего дома.
• Заявление о том, что дом неделимый, на одного хозяина.
• Адрес для связи (электронный или почтовый).

Уведомление и весь пакет документов относят в органы местной администрации лично или отправляют через МФЦ.

Второй этап: получаем уведомление о соответствии или несоответствии планируемого объекта требованиям законодательства.

Собственники получают уведомление в течение семи рабочих дней, а владельцы земли в исторической части населенного пункта – в течение 20 дней.

Уведомление о соответствии действует 10 лет. Его можно передать другому собственнику данного земельного надела. Если в процессе строительства размеры дома меняются, подают документы в органы местного управления для получения повторного уведомления.

Третий этап: приносим уведомление о завершении стройки.

Документ следует подать не позже одного месяца после окончания строительства жилого дома.

В бумажном виде предоставляют следующую информацию:

• Ф. И. О. и паспортные данные, сведения о месте регистрации (прописки).
• Кадастровый номер участка земли, где построен дом или сделана реконструкция, информация о собственнике и виде разрешенного использования.
• Подтверждение, что дом на одного хозяина.
• Электронный или почтовый адрес для связи.

Бумаги, которые подают вместе с уведомлением об окончании строительства:

• план-схема жилого дома или садовой постройки (в бумажном и электронном виде). Заказать его можно в любом КИ, стоимость варьируется от 5 000 до 10 000 рублей;
• если у собственности несколько владельцев, то долевое соглашение. Оно составляется по примеру из Интернета;
• чек о платеже за госпошлину (350 или 2000 руб. в зависимости от типа строительства или реконструкции).

Все уведомления оформляют на бумаге и передают одним из удобных способов:

• при визите в местную администрацию;
• отправляют почтой;
• относят в МФЦ.

Ответ от администрации приходит в течение семи рабочих дней.

В какой период подают уведомление о завершении строительства? Многие индивидуальные застройщики спешат провести государственную регистрацию дома.

Документы следует подавать, когда готовность здания устроит кадастрового инженера. Как правило, когда уже есть каркас дома, стены, окна, двери, крыша. Внутренние перегородки необходимы для расчета площадей комнат. Копию уведомления о начале стройки и план земельного участка передают на согласование кадастровому инженеру.

Жизнь в коттеджном поселке: преимущества и скрытые проблемы Перейти

Четвертый этап: подтверждение уведомления о соответствии возведенных или измененных зданий требованиям закона.

В течение семи дней владельцу недвижимости от мэрии приходит ответ о соответствии. Администрация проводит:

• проверку соответствия размеров по бумагам;
• осмотр постройки;
• отправку собственнику уведомления о соответствии или несоответствии.

Пятый этап: отправка бумаг в Росреестр для постановки на кадастровый учет и регистрации прав.

Мэрия сама отправляет документы на регистрацию права на дом в семидневный срок после получения подтверждения о завершении стройки. Если возникла задержка, можно самим отнести бумаги в МФЦ.

Для заполнения уведомления существуют установленные формы, которые можно найти в Интернете. Они есть в приказе Минстроя РФ от 19 сентября 2018 г. № 591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома».

Влияние типа земли на регистрацию дома

Перед началом стройки на участке нужно выяснить, можно ли использовать землю для индивидуального жилищного строительства. Подобные сведения содержатся в свидетельстве о праве собственности на занимаемую территорию.

Если вы хотите оформить дом на дачном участке, это легко сделать. Сейчас доступна упрощенная регистрация по дачной амнистии.

Для регистрации здания на землях для ИЖС потребуется гораздо больше усилий. Чтобы Росреестр провел регистрацию дома, нужно несколько документов: технический паспорт, акт ввода в эксплуатацию и заявление. Если ваш дом был введен в эксплуатацию до 2018 года, акт также не потребуется.

Стоимость регистрации дома

Множество параметров влияет на цену регистрации дома на собственном участке. Сюда можно отнести и госпошлину, и расходы на приведение разных документов в правильный, с юридической точки зрения, вид.

За государственную пошлину при подаче заявления в Росреестр граждане России должны заплатить 2 000 рублей. Выписка из ЕГРН обойдется в сумму от 400 до 1 100 руб.

Если вы занимаетесь регистрацией дома самостоятельно, стоить это будет намного меньше, чем обращаться в юридическую фирму. Собственник оплачивает госпошлину, услуги бюро технической инвентаризации в размере около 3 000 рублей.

При оформлении права собственности на объект, возведенный без разрешения, возникнут расходы на судебные разбирательства. Они составляют около 30 000 рублей в зависимости от конкретного случая. В результате может получиться несколько сотен тысяч рублей.

Если дом находится на территории СНТ, он не предназначен для постоянного проживания, и владелец зарегистрироваться там тоже не сможет.

4 причины отказа в регистрации дома

В некоторых случаях зарегистрировать свое недвижимое имущество человек не может, БТИ отказывается выдавать документы на него либо сам кадастр не примет заявление. Самые распространенные и очевидные причины такого отказа:

1. Объект недвижимости не попадает под установленные требования для домов ИЖС.

Возведенное здание не соответствует нормам и правилам, например:

• дом имеет больше чем три этажа;
• общая высота строения больше 12 метров;
• дом примыкает к другим объектам.

Зарегистрировать право собственности на такие постройки ИЖС по закону не получится.

2. Земельный участок оформлен в собственность с ошибками.

Если не проверять достоверность данных об участке перед подписанием договора купли-продажи, то при постановке на учет жилого дома вас ждут проблемы:

• неправильное межевание надела;
• несовпадение информации в документах и в реальности;
• наличие судебных споров относительно участка.

Для разрешения всех сложностей и недоразумений предоставляют три месяца. На это время процесс изучения заявления приостановят.

3. Дом построен без разрешения надзорных органов и градостроительного плана территории.

За основу для проектирования будущего дома берут градостроительный план. Возводить здания на частном наделе можно только при соответствующем разрешении. Оно выдается сроком на 10 лет.

Если жилой дом строили без этих бумаг, он будет считаться самовольной постройкой, которую могут снести по решению суда.

4. Дому не присвоен почтовый адрес

Если у вашего жилья еще нет почтового адреса, подайте заявление в БТИ на назначение его до момента отправки заявки на государственную регистрацию дома. В течение 18 дней ваше заявление должно быть одобрено.

К строительству собственного дома нужно подходить со всей ответственностью и внимательностью к деталям. Следуйте всем правилам: проверяйте документы на участок, получайте разрешение на возведение здания. Тогда вы без проблем зарегистрируете свое жилье и будете обладать правом собственности на него. У вас в полном владении окажется загородный дом для комфортной жизни.

Санкции за незарегистрированный самострой

При несоблюдении при строительстве принятых норм и правил, а также без уведомления соответствия от надзорных органов возведенный дом нельзя поставить на кадастровый учет. В этом случае новый незарегистрированный коттедж будет называться самостроем. В России это незаконно и подлежит штрафным санкциям. В некоторых случаях владельца могут обязать снести здание. К административной ответственности владельца самостроя могут привлечь представители органов власти. К таким постройкам не относятся гаражи, бани, хозяйственные и подсобные помещения.

Пока не заметили на участке владельца неофициально возведенный дом или другое здание, ему ничего не грозит, даже если нет разрешения. Если собственник захочет узаконить жилище, возникнут трудности. В судебном порядке потребуется доказывать чиновникам свою причастность к дому, необходимость предоставления права собственности и законность своих требований. Не все решения принимаются в интересах хозяина самостроя, поэтому не стоит рассчитывать на быструю регистрацию имущества в любой момент.

Иногда выносится вердикт об обязательном сносе неофициальной постройки, потому что она опасна для людей или нарушает права других лиц. Оплатить ликвидацию своего самостроя должен владелец дома. Все названные проблемы должны послужить законопослушности гражданина и побудить официально оформлять возведение дома, перед этим заручившись разрешением на строительство своих апартаментов.

3 этапа оформления самовольно построенного дома

Чтобы осуществить регистрацию права на дом, который был построен без разрешения, нужно идти в суд и в администрацию. Имея на руках всю техническую документацию, обращайтесь в государственный орган за получением разрешения на строительство.

1. Законное получение разрешения на реконструкцию или строительство.

Все разрешения на реконструкцию и строительство выдают в муниципальных органах. Порядок процедуры определяют нормы Градостроительного кодекса РФ, местных административных регламентов. К примеру, в Москве заявление рассматривается в Комитете государственного строительного надзора, а все работы произведут по Постановлению № 145-ПП.

При получении разрешения требуется заказать проект дома и выполнить экспертизу документации. К набору бумаг также нужно приложить градостроительный план и свидетельство о праве собственности на земельный участок. Если размеры дома, правила безопасности соблюдены, право собственности зарегистрируют по разрешению на возведение здания и на ввод в эксплуатацию.

2. Узаконивание посредством госинспекции или госкомиссии

Уполномоченные комиссии в каждом регионе решают задачи:

• обнаружение незаконных строений на муниципальных и государственных территориях;
• оформление назначений о легализации самостроев или об их ликвидации;
• контроль за исполнением предписаний, решение вопросов о регистрации домов;
• работа над привлечением виновных граждан к ответственности.

Дом в черте города для динамичной жизни Перейти

В главном городе страны подобными полномочиями обладает межведомственная Городская комиссия по выявлению и пресечению незаконного строительства. Государственный орган действует в соответствии с Постановлением № 234-ПП.

3. Легализация через суд.

Суд может признать право собственности владельца на неоформленный дом или обязать муниципальные органы власти провести процедуру регистрации самостроя, если они отказываются это делать в принятом административном порядке. Для этого подается исковое заявление. По ст. 222 Гражданского кодекса РФ суд может установить право собственности владельца, если:

• собственник предоставил доказательства владения землей;
• строение отвечает нормам безопасности, установленным законодательно;
• легализованный самострой не нарушает интересы иных граждан.

При ситуации, когда строение возводилось другим собственником, судебным решением может утверждаться право владения за истцом с условием возмещения расходов застройщику.

Пошаговая инструкция по оформлению бесхозного дома

В соответствии с п. 1 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации, вещь признается бесхозной, если ее владелец не установлен, его не существует или он отказался от нее. В юридической практике такие объекты бывают нескольких категорий. Если дом остался без хозяина, который пропал или отказался от своих прав, то строение на сленге специалистов называют «потеряшкой». Когда у здания или земли есть владелец, который не следит за состоянием своего имущества, тогда дом могут называть «заброшкой».

Не существует общего списка всех бесхозных домов и частных территорий, на которых они находятся. Сведения о конкретном участке или здании можно получить, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) при условии, что имущество поставлено на учет. Справка дает сведения о доме, его владельце и существующих обременениях.

Если вы захотите провести регистрацию бесхозного дома, следуйте данной инструкции.

Шаг 1. Поиск собственника и расследование о состоянии объекта.

Обязательно определите владельца собственности. Если желанный дом и прилежащая территория находится в составе садового товарищества (СНТ), обратитесь к председателю объединения. Он может разузнать данные о доме и участке: кадастровые номера, адрес. Воспользуйтесь современными методами. Для поисков примените публичную кадастровую карту, где есть кадастровые номера участков и домов на разных территориях. Обратитесь за выпиской в ЕГРН.

Если точно неизвестна принадлежность дома к СНТ, сходите в местную администрацию, которая выдает разрешения на строительство. Они предоставят сведения о брошенном хозяйстве. Органы власти располагают информацией о человеке, который запрашивал разрешение на строительство здания, и у вас получится установить собственника интересующего дома.

• Вариант 1. Если вам удалось определить владельца строения, вы можете договориться с ним о передаче дома вам по договору купли-продажи. При отсутствии сведений о строении в ЕГРН сначала нужно поставить его на кадастровый учет. Земельный участок и строения неразрывно связаны друг с другом. В соответствие с Земельным кодексом РФ у них должен быть один владелец. Советуем одновременно оформлять право собственности на дом и на надел, на котором расположен коттедж.
• Вариант 2. При выполнении инструкции собственник строения до сих пор неизвестен? Повторно обращайтесь в администрацию населенного пункта и выполняйте следующий этап.

Шаг 2. Оформление заявления о передаче заброшенной земли в собственность или аренду.

В результате ваших поисков выяснилось, что владелец дома отсутствует, а земля под строением относится к СНТ и запись в ЕГРН не внесена. Для регистрации прав на бесхозный дом подавайте заявление на постановку на учет имущества в уполномоченный орган власти по местонахождению объекта.

За 15 рабочих дней после внесения заявления сделают запись о доме в ЕГРН, и вы получите об этом уведомление. Если у имущества есть владелец, но он отказался от своих прав на дом, строение поставят на учет, и уведомление об этом получит бывший собственник тоже.

В течение года со дня записи в реестре ожидайте появления хозяина брошенного дома. Если старый собственник так и не объявился, уполномоченный орган местного самоуправления вправе обратиться в суд. В результате вынесенного решения владение домом оставят за администрацией.

Органы власти проводят аукционы, на которых выставляют заброшенные участки земли и дома. Человек может выиграть и получить в собственность недвижимость. В соответствие с ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ купить бесхозный дом без торгов можно в некоторых случаях.

Преимущество приобретения заброшенного дома есть у членов СНТ, в состав которого входит участок со строением, если территория не для общего использования. За срок около одного года можно оформить в собственность бесхозный объект.

Шаг 3. Установление права собственности на заброшенный дом и участок.

Вы нашли владельца и заключили с ним соглашение. Для регистрации своего права на имущество подайте пакет документов и два заявления:

• от продавца – о государственной регистрации передачи права собственности;
• от покупателя – о праве собственности приобретателя на участок земли.

Передать документы можно так:

• принести заявление в МФЦ;
• переслать по почте отправлением с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
• отправить по электронной почте.

Если вашими делами занимается посторонний человек, ваш представитель, у него на руках должна быть нотариальная доверенность от вас. В течение 5 дней после принятия акта или заключения соглашения производится регистрация права собственности.

Если бывший владелец не найден, действуйте в соответствии с шагом 2.

Шаг 4. Вступление в право владения.

После завершения всех процедур на вашем договоре поставят особую регистрационную надпись и выдадут выписку из ЕГРН. Теперь дом и участок находятся в вашем владении.

Какова стоимость оформления заброшенного дома?

Во время регистрации права на заброшенный дом предстоят расходы на оплату госпошлины, а также следующие траты по таким статьям:

• выписка из ЕГРН;
• приобретение или аренда бесхозного участка и дома, если такой имеется;
• ликвидация старого строения, если новый собственник не собирается им пользоваться;
• возведение новых построек на этой земле, если требуется новому владельцу.

В некоторых случаях заброшенные строения требуют ремонта, реконструкции и существенных вложений. Реальны траты на услуги нотариуса при заключении договора, юридические консультации и другие статьи.

Скрытые условия

В практике юристов встречаются ситуации, когда человек оформил в собственность заброшенное строение и участок, но внезапно появляется старый владелец. С его слов, он не получил уведомления об операциях с недвижимым имуществом от органов местного управления и не знал, что его собственность числится бесхозной. Предыдущий владелец будет требовать вернуть участок себе, попытается оспорить ваше право и выселить вас. В этом случае потребуется отстаивать свое право собственности в суде.